Cash.: Steht angesichts der Probleme bei der Refinanzierung von Gewerbeimmobilien in den USA die nächste Krise ins Haus? Gibt es dort dennoch Investitionschancen?
Thomas: Gerade die in den nächsten zwei bis drei Jahren zu erwartenden Refinanzierungsthemen im US-Markt bieten aus unserer Sicht sehr große Chancen, da die Banken mit diesen Themen konfrontiert sind und Lösungen suchen müssen. Diese können durchaus in vielen Fällen durch einen Verkauf zu für den Käufer sehr attraktiven Preisen bestehen. Eine Krise im Sinne eines Schocks erwarten wir jedoch nicht, da diese Dinge ja vorhersehbar sind. Es wird jedoch spannend, wie die Banken mit der Thematik umgehen werden.
Cash.: Wie haben sich im Vergleich zu den USA und Europa die Immobilienmärkte der Schwellenländer in 2009 geschlagen? Welche Märkte erscheinen besonders stabil?
Thomas: Hier ist sicherlich allen voran Asien zu nennen. Bis zur Lehman-Pleite Ende 2008 schien es ja, als ob diese Märkte von der gesamten Finanzkrise nahezu unberührt bleiben würden. Lehman hat dann eben doch auch dort eine sehr schnelle und zum Teil scharfe Korrektur auch in den Immobilienmärkten veranlasst. Auf Grund des starken Wirtschaftswachstums sieht man jetzt aber auch hier schon wieder deutliche Erholungstendenzen, mit Ausnahme von Japan. Die Schwellenländer Südamerikas haben sich sicherlich wirtschaftlich sehr gut gehalten, sind aber aus internationaler Sicht für die institutionellen Investmentmärkte im Immobilienbereich noch kaum von Bedeutung.
Cash.: Wie stark muss zwischen den europäischen Märkten differenziert werden? War der deutsche Markt stabiler als andere?
Thomas: In Europa findet man vielleicht das gesamte Spektrum an möglichen Wertentwicklungen vereint. Auf der einen Seite Märkte die extrem schnell und extrem scharf korrigiert haben – allen voran Großbritannien wo innerhalb von zwei Jahren die Werte im Durchschnitt um circa bis zu 50 Prozent gefallen sind. Auf der anderen Seite Märkte wie Deutschland, wo sicherlich auch eine deutliche Korrektur zu spüren war, diese aber jedoch im Bereich von ‚nur’ zehn bis 15 Prozent liegt. Auch vom Timing her dürfte Deutschland vielleicht jetzt die Talsohle erreicht haben, während diese in Großbritannien bereits im Frühjahr letzten Jahres erreicht war. Auf dem Kontinent gibt es aber sicherlich noch Märkte wie Spanien oder in geringerem Umfang Italien die bestimmt noch ein bis eineinhalb Jahre brauchen werden, bis dort jeweils die Talsohle erreicht ist. Hier wiederum bildet die Schweiz einen extremen Kontrast, weil sie die gesamte Finanzkrise auf der Immobilienseite fast unbeschadet überstanden hat.
Cash.: Wo kann mit Schnäppchen auf den Gewerbeimmobilienmärkten gerechnet werden?
Thomas: Die Zeit der größten Schnäppchen ist sicherlich schon wieder vorüber. Bestes Beispiel auch hier ist Großbritannien, wo eine Reihe von Eigentümern durch die Finanzkrise unter sehr großen Druck geraten sind und Objekte verkaufen mussten – egal zu welchem Preis. Dies waren in erster Linie britische offene Fonds als auch britische börsennotierte Immobiliengesellschaften. Hier konnten Ende 2008 beziehungsweise Anfang 2009 sehr gute Objekte zu sensationell günstigen Preisen erworben werden. Hier hatte – wie bereits gesagt – der Markt dann schon im März letzten Jahres gedreht. Objekte, die vor circa zwölf Monaten gekauft wurden, könnten bereits heute wieder mit zweistelligen Zuwachsraten weiter verkauft werden. Andere Märkte wie zum Beispiel hier in Deutschland waren nie und werden auch wahrscheinlich nicht zu einem echten ‚Schnäppchenmarkt’ werden. Man muss jedoch sehen, dass – aus einer langfristigen Perspektive heraus – insgesamt die Immobilienwerte deutlich unter dem langfristigen historischen Mittel liegen und damit insgesamt als günstig zu bewerten sind.
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