Cash.: Was sind aus Ihrer Sicht die Investitionspräferenzen für 2010?
Thomas: Hier gibt es eindeutig den Trend hin zu stabilen Core-Anlagen mit guter Qualität, um die oben erwähnten günstigen Marktkonditionen auszunutzen. Auf der anderen Seite kann es durchaus Sinn machen, sich mit opportunistischen Strategien auf Teilmärkte zu fokussieren, wo man sicherlich – wenn man clever agiert – sehr interessante Gelegenheiten vorfindet. Was die nächsten zwei Jahre aus unserer Sicht schwierig erscheint, ist das Segment des sogenannten Value-Added-Investments, weil hier einfach zum aktiven Management durch beispielsweise Umsetzen von Mietern, Renovierung und Neuvermietung, et cetera, die Nachfrage auf der Mieterseite sehr schwach ist.
Cash.: Inwieweit haben sich die Vorlieben institutioneller Investoren bei den Immobilientypen gewandelt?
Thomas: Wo in der Vergangenheit das Interesse fast ausschließlich auf dem Bürosektor lag, ist es heute deutlich breitgefächerter: stark zugenommen hat das Interesse an Einzelhandelsobjekten. Dies liegt nicht zuletzt daran, daß dieser Markt in den letzten Jahren deutlich liquider geworden ist und insofern auch geplant investiert werden kann. Auch Logistikimmobilien haben sich über die letzten zehn Jahre in den Portfolios fest etabliert. Aufgrund der sehr geringen Schwankungsbreiten und dem sehr verlässlichen – wenn auch im Vergleich zu den meisten Gewerbeobjekten niedrigeren – laufenden Ertrag erleben Wohninvestments derzeit bei institutionellen Anlegern eine Renaissance. Dies liegt auch daran, daß auch hier mittlerweile über Fonds indirekt investiert werden kann und nicht mehr verwaltungsintensive Einzelobjekte gehalten werden müssen.
Cash.: Welchen Einfluss werden die weit verbreitete Risikoaversion sowie die restriktive Kreditvergabe der Banken auf den Investmentmarkt 2010 haben?
Thomas: Auf dem Immobilientransaktionsmarkt wird dies dazu führen – was wir zum Teil jetzt auch schon beobachten – dass sehr gute Objekte im Top-Core-Bereich bereits wieder deutlich höhere Preise erzielen und zum Teil sogar schon wieder Bieterwettbewerbe um solche Objekte stattfinden. Hier sehen wir auch das Preisniveau als nicht mehr besonders attraktiv an. Die restriktive Kreditvergabe, die sicherlich noch eine Zeit lang vorherrschen wird, begünstigt momentan bei einer Neuinvestition insbesondere Investoren mit der Möglichkeit, im hohen Maße Eigenkapital einzusetzen. Bei Investoren, die im Bestand eine hohe Fremdfinanzierungsquote aufweisen, wird dies jedoch zur Folge haben das die Refinanzierungsgespräche entsprechend schwierig sind und hier gegebenenfalls Objekte veräußert werden müssen, da die Eigenkapitalanforderungen nicht mehr erfüllt sind.
Cash.: Wie können Risiken auf den Gewerbeimmobilienmärkten künftig eingedämmt werden?
Thomas: Sicherlich hilft es, wenn Darlehen nicht mehr in beliebiger Höhe und Umfang zu sehr niedrigen Zinskonditionen angeboten werden. Dies ist eigentlich der wichtigste Aspekt, um im großen Stil wieder eine Überhitzung zu vermeiden. Darüber hinaus ist es sicherlich auch im Immobilienbereich notwendig, die Risikomanagementsysteme weiter zu entwickeln beziehungsweise bei den Investoren überhaupt zu implementieren, die noch kein Risikomanagement in der Asset-Klasse Immobilie haben.
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