Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt in den letzten fünf Jahren bezog sich auf das Core-Segment. Allein im letzten Jahr flossen dabei fast 13 Milliarden Euro in Core-Immobilien. Bei der Lage akzeptieren Investoren mittlerweile aber ein höheres Risiko, berichtet Jones Lang LaSalle (JLL).
So hätten Core-plus-Investments an Bedeutung gewonnen: „Nie zuvor erreichten Core-plus-Investments einen derart hohen Anteil am Transaktionsvolumen wie im letzten Jahr“, so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board von JLL Deutschland. Insgesamt entfiel im letzten Jahr ein Anteil von 26 Prozent am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen auf dieses Segment (6,6 Milliarden Euro). Klarer Favorit der Investments war dabei mit einem Anteil von knapp 60 Prozent die Assetklasse Büroimmobilie. Nach nur 1,5 Milliarden Euro 2011 wurde 2012 demnach deutlich mehr auf dem Büroinvestmentmarkt in Core plus investiert (2012: 3,9 Milliarden Euro).
In den vergangenen beiden Jahren waren bei über drei Viertel des Core-plus-Bürotransaktionsvolumens die Investoren bereit, Abstriche bei der Lage zu machen. „Der CBD muss es nicht immer sein, ein Lagerisiko wird durchaus akzeptiert, wenn die Immobilie eine hohe Ausstattungsqualität und lange Mietvertragsrestlaufzeiten mit Mietern guter Bonität aufweist“, so Tschammler. Prominente Beispiele seien der Verkauf der Ten Towers im Münchner Osten an einen geschlossenen Immobilienfonds, der Verkauf des Lindley Carrees in der Hamburger City-Süd an einen Spezialfonds oder auch die Veräußerung des Frankfurter Bürohauses Bockenheimer Warte im Teilmarkt West an einen Fondsmanager aus Großbritannien.
Während bei einem Core-Investment in jeder Hinsicht ein sehr niedriges Risiko unterstellt wird, ergibt sich der Unterschied zu Core plus laut JLL dadurch, dass bei einigen Aspekten der Investition ein höheres Risiko in Kauf genommen wird. Dies könne sich aus Lage, Leerstand, Objektqualität oder Mietvertragslaufzeiten ergeben.
Laut JLL lauten die Core-Kriterien: eine Eigenkapitalrenditeforderung von vier bis sechs Prozent, bonitätsstarke Nutzer, ein voll vermietetes Objekt mit einer hohen Ausstattungsqualität und mit langfristigen Mietverträgen sowie eine Fremdkapitalquote von maximal 50 Prozent.
Wegen des signifikanten Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage bei absoluten Top-Produkten hätten Investoren ihren Blickwinkel zwar wie beschrieben erweitert, blieben aber dennoch eher risikoavers. Investitionen mit Value add (acht Prozent des Transaktionsvolumens 2012) oder opportunistischem Risikoprofil (14 Prozent) blieben selten.
Ein nicht voll vermietetes Gebäude und damit ein Nachvermietungsrisiko wurde bei Core-plus-Investments von den Anlegern laut JLL nur in geringem Maß akzeptiert. Solche Immobilien machten lediglich 14 Prozent des Bürotransaktionsvolumens in diesem Bereich aus. Noch weniger haben Investoren in Immobilien investiert, die nur noch kurze Mietvertragslaufzeiten und damit einen möglichem Leerstand aufweisen. Sieben Prozent des Core-plus-Transaktionsvolumens entfielen 2011 und 2012 auf solche Büroobjekte. Am seltensten wurden Investitionen nach JLL-Daten in Objekte mit einer niedrigen Gebäudequalität getätigt, auch wenn sonst alle Rahmenparameter stimmten. Oder anders ausgedrückt: hier wurde so gut wie kein Risiko eingegangen.
Renditeträchtige Alternativen
Alternativen zu Core-Investments lohnten sich insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Renditen im Spitzensegment in den zentralen Lagen aufgrund der hohen Nachfrage stärker zurückgegangen sind als anderenorts, so die Immobilienberater. Die Spitzenrendite für Objekte in den besten Lagen der „Big 7“ liege nach eigenen Daten derzeit im Mittel bei 4,76 Prozent und ist seit dem Jahresende 2009 leicht rückläufig. Im Mittel rund 80 Basispunkte über der Spitzenrendite bewegt sich die Rendite für Top-Objekte in B-Lagen. Zwar habe auch sie leicht nachgegeben, relativ gesehen aber weniger stark. Bei der Inkaufnahme weiterer Risiken wie zum Beispiel einer schwächeren Gebäudequalität erhöhe sich dieser Wert noch einmal um weitere 150 Basispunkte.
„Nach wie vor verfolgt das Gros der Investoren – deutsch oder ausländisch – eine Strategie, die als risikoavers bezeichnet werden kann. In deren Folge konzentriert sich die Nachfrage auch 2013 auf Core-Büroimmobilien. Dies führt zu einem starken Wettbewerb um die besten Produkte“, schließt Tschammler. Da gleichzeitig das erwartete Neubauvolumen 2013 nur leicht oberhalb des 2012er Niveaus liegen werde, erhöhe sich das Angebot an Core-Büroimmobilien nicht spürbar. „Damit sind weitere Preissteigerungen zumindest nicht ausgeschlossen, die Anfangsrenditen bleiben unter Druck.“ Für die Investoren, die bereit sind, ihr Risikoprofil auszuweiten, böten sich vermehrt Chancen.
Wertsteigerung auch in zweiter Lage möglich
Laut JLL müssen Immobilien in zweiter Lage keinesfalls ohne Mietpreis- oder Wertsteigerungsphantasien erworben werden. In den Immobilienhochburgen stünden die dezentralen Lagen den besten Lagen bei der Mietpreisentwicklung in fast nichts nach. Dies zeigt ein JLL-Vergleich der innenstädtischen Mietpreisentwicklung mit der in dezentralen Lagen seit 2007. Die Berechnung basiert auf tatsächlichen Vertragsabschlüssen und zeigt ein überraschendes Bild. Das durchschnittliche Jahreswachstum abseits der Core-Lagen liegt mit 1,8 Prozent demnach nicht sehr weit entfernt von dem Wachstum in den Spitzenlagen (2,4 Prozent). Bis zu Beginn des Jahres 2012 lagen die Steigerungsraten sogar über denen der zentralen Lagen. „Die realen Mietabschlüsse belegen, dass es durchaus möglich ist, Mietpreiswachstum auch außerhalb der zentralen Lagen zu generieren“, so Tschammler. (te)
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