„Allein für das Ausfüllen eines Steuerformulars sind ein bis zwei Stunden anzusetzen. Das Zusammentragen der notwendigen Daten wie Bodenrichtwert, Baualtersklasse oder Mietniveaustufe kann je nach Objekt und Dokumentenverfügbarkeit nochmals Tage oder Wochen dauern“, sagt Rudolf Naßl, Mitglied des Vorstands der auf Immobilienbesitzer in der Metropolregion München spezialisierten Hausbank München eG. Für Anleger mit Objekten in mehreren Bundesländern wird es noch aufwändiger.
Obwohl die neue Grundsteuer für Wohnimmobilien erst zum 1. Januar 2025 in ganz Deutschland startet, müssen Eigentümer bereits zwischen 1. Juli und 31. Oktober dieses Jahres aktiv werden. Allein in Bayern müssen rund 6,5 Millionen Häuser, Wohnungen und Grundstücke steuerlich neu bewertet werden. „Wir raten Immobilienbesitzern, möglichst zeitnah mit dem Zusammentragen der für die Erklärung erforderlichen Daten zu beginnen. Insbesondere wer mehrere Immobilien besitzt, möglicherweise auch noch in unterschiedlichen Bundesländern, darf den zeitlichen Aufwand nicht unterschätzen“.
Laut Naßl könnte sich das Beschaffen der Daten deswegen aufwändiger als erwartet gestalten, weil je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen gelten und somit unterschiedliche Daten an das Finanzamt übermittelt werden müssen. Besonders bei älteren Immobilien ist Naßl zufolge das Zusammentragen der erforderlichen Daten zeitaufwändig, weil oftmals bestimmte Daten oder Unterlagen nicht oder nicht mehr vorhanden seien. So müssen Eigentümer beispielsweise bei einer unbekannten Wohnfläche einen Architekten mit der Vermessung beauftragen oder fehlende Unterlagen bei der zuständigen Behörde anfordern.
Bayerisches Flächenmodell schlanker als Bundesmodell
Als Teil der Grundsteuerreform hat der Gesetzgeber zwar ein sogenanntes Bundesmodell entworfen, das neun Bundesländer übernommen haben. Bayern und sechs weitere Länder – Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen, das Saarland, Sachsen und Hamburg – haben jedoch eigene Grundsteuergesetze erlassen. Eigentümer von Immobilien in Bayern können laut der Hausbank München zumindest etwas aufatmen. Im Freistaat ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche sowie die Nutzungsart. Wert und Lage des Grundstücks sowie Alter und Zustand des Gebäudes bleiben unberücksichtigt. Die Fläche des Grundstücks kann der Eigentümer dem Grundbuchauszug entnehmen beziehungsweise bei Eigentumswohnungen anteilig aus der Teilungserklärung errechnen. Alternativ lassen sich die Daten über die Webseite des Bayerischen Landesamts für Digitalisierung, Breitband und Vermessung abrufen (https://www.ldbv.bayern.de/aktuell/archiv/3098.html, https://www.ldbv.bayern.de/produkte/grundsteuer.html).
In neun Bundesländern erwartet Eigentümer besonders viel Steuerarbeit
Für die Grundsteuerermittlung nach dem Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) müssen Eigentümer dagegen umfangreiche Daten beibringen: Bodenrichtwert, Grundstücks- und Wohnfläche, Immobilienart, Baualtersklasse und Mietniveaustufe. Von allen Modellen erfordert das Bundesmodell die meisten Daten. „Es will möglichst genau die Werte der Grundstücke und Gebäude abbilden – steigende Bodenpreise können damit ab 2025 vielerorts zu einer höheren Grundsteuer führen“, sagt Naßl. Das Saarland und Sachsen folgen weitgehend dem Bundesmodell, weichen aber bei der Steuermesszahl ab. In Baden-Württemberg gilt ein Bodenwertmodell, in Hamburg ein Wohnlagemodell. Hessen und Niedersachsen rechnen ebenfalls Flächen und Wohnlagen, allerdings etwas anders als Hamburg.
Allen Modellen gemeinsam ist das Berechnungsprinzip der Grundsteuer: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz gleich Grundsteuer. Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt anhand der Feststellungserklärung. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Den Hebesatz legt jede Stadt beziehungsweise Gemeinde selbst fest.
Eigentümer zum Stichtag 1. Januar 2022
Ebenfalls für alle Modelle gilt: Jeder, der am 1. Januar 2022 Eigentümer einer Immobilie war, muss eine Grundsteuererklärung abgeben. Befindet sich die Immobilie im Eigentum mehrerer Personen, müssen diese gemeinsam eine Erklärung abgeben. Liegt auf dem Grundstück ein Erbbaurecht, muss der Erbbauberechtigte die Erklärung einreichen. Der Erbbauverpflichtete, an den der Grund nach dem Ende des Erbbaurechts zurückfällt, ist jedoch zur Mitwirkung bei der Erklärung verpflichtet. Befindet sich ein Gebäude auf einem fremden Grundstück, ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, die Erklärung unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes abzugeben.
Die Feststellungserklärungen müssen zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 elektronisch über das Online-Portal www.elster.de an die Finanzverwaltung übermittelt werden. Wem eine elektronische Abgabe nicht möglich ist, der kann die Erklärung auf Papier einreichen. Die entsprechenden Vordrucke inklusive Ausfüllanleitungen sind jedoch erst ab Juli 2022 bei den Finanzämtern und den Kommunen erhältlich beziehungsweise in Bayern über die Webseite www.grundsteuer.bayern.de abrufbar. Eigentümer, die ihre Daten nicht bis Ende Oktober 2022 abliefern, müssen mit Sanktionen und Verspätungszuschlägen rechnen – im schlimmsten Fall mit bis zu 25.000 Euro Zwangsgeld. Außerdem kann das Finanzamt die Schätzung der Daten vornehmen, die zu Ungunsten der Eigentümer ausfallen kann.
Hintergrund GrundsteuerreformDie Grundsteuer ist mit einem jährlichen Aufkommen von fast 15 Milliarden Euro eine der wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden, die damit einen Teil der kommunalen Infrastruktur finanzieren. Sie ist einmal jährlich fällig. Mit ihr wird das Eigentum oder Erbbaurecht an Grundstücken und deren Bebauung besteuert. Aktuell erfolgt die Berechnung der Grundsteuer auf der Grundlage veralteter Einheitswerte. Diese stammen in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935, in Westdeutschland aus dem Jahr 1964. Aufgrund der veralteten Werte wurden vergleichbare Objekte bisher teilweise völlig unterschiedlich bewertet, was zu großen Abweichungen bei der Höhe der Grundsteuer führte. Das Bundesverfassungsgericht hatte deshalb im Jahr 2018 das geltende Grundsteuergesetz wegen Verstoßes gegen das Gleichheitsprinzip für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber zur Reform aufgefordert. Um die Aktualität der Werte zu gewährleisten, erfolgt zukünftig alle sieben Jahre eine Neubewertung der Wohnimmobilien. Abgeben müssen die Erklärung alle Eigentümer, die zum Stichtag 1. Januar 2022 eine Immobilie besessen haben – egal ob sie diese jetzt noch besitzen oder danach veräußert haben.
