„Es kommt auf den mittel- und langfristigen Wohnraumbedarf in der speziellen Mikrolage an, berücksichtigt werden beispielsweise Analysen zu aktuellen Bevölkerungsgruppen sowie Zuwanderungsprognosen. Neben diesen demografischen Strukturen wird das Umfeld geprüft, etwa hinsichtlich des Vorhandenseins von Arbeitgebern und Universitäten. Solche Faktoren sind mitentscheidend für die Planung von Wohnungsgrößen und Zuschnitten, um eine dauerhafte und nachhaltige Vermietung zu ermöglichen“, erläutert Thamm.
Das „gewisse Etwas“
Schnocklake rät Käufern darüber hinaus, auch bei der Immobilie selbst das Besondere zu suchen. „Käufer sollten beim Kauf vor allem auf Alleinstellungsmerkmale achten. Ist die Immobilie durch ihre Lage, Architektur oder Geschichte einzigartig in ihrer Umgebung? Der dadurch bedingte höhere Bekanntheitsgrad hebt vom Markt ab. Dies gibt in Zeiten, in denen der Immobilienboom rückläufig ist, höhere Sicherheit, als es Standard- Immobilien tun“, unterstreicht er.
In jedem Fall sollten Käufer von Anlageimmobilien das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Mieteinnahme genau analysieren. Die Rendite sollte auch ohne Einrechnung der Steuervorteile ein angemessenes Niveau erreichen.
Zudem sollte geprüft werden, ob in Beispielrechnungen, welche die Bauträger oft vorlegen, ein realistisches Mietniveau prognostiziert wird und dies mit den ortsüblichen Werten verglichen werden. „Die steuerlichen Möglichkeiten bei einer Denkmalimmobilie verleiten leicht dazu, die Mietrendite vor Steuern aus den Augen zu verlieren. Werte über drei Prozent sind angesichts des aktuellen Nachfrageüberhangs aber immer noch realistisch. Drei Prozent mögen langweilig wirken, aber wenn man gleichzeitig auf die Makro- und Mikrolage und damit auf die dauerhafte Vermietbarkeit geachtet hat, lassen sich diese drei Prozent auch dauerhaft mit Steigerungspotenzial realisieren“, erläutert Diethert.
„Der sicherheitsorientierte Immobilienkäufer wird sich an einer Mietrendite von drei Prozent per annum orientieren“, bestätigt Christof. Durch die Steuervorteile könne sich die Gesamtrendite jedoch oft mehr als verdoppeln. „Das ermöglicht dem Anleger eine schnelle Tilgung und damit die Schaff ung eines echten und schuldenfreien Vermögens.“
Schnocklake nennt ähnliche Werte: „Die reine Mietrendite liegt zwischen 2,5 und 3,5 Prozent – bei einer Mietrendite unter 2,5 Prozent sollte man vom Kauf absehen. Mit Steuervorteil liegt die Mietrendite zwischen fünf und sechs Prozent.“ Wenn die Abschreibungsmöglichkeiten die Mietrendite auch heben, so sollte beachtet werden, dass sie nach zwölf Jahren auslaufen. Da das Darlehen zum Kauf der Wohnung in der Regel länger läuft, muss die Wohnung auch danach finanziert werden.
Wie hoch die Monatsrate im Vergleich zur Mieteinnahme ist, hängt auch davon ab, wie viel Eigenkapital die Käufer eingebracht haben. In der Regel müssen Erwerber von Anlageobjekten mindestens einen Eigenkapitalanteil von zehn bis 20 Prozent in die Finanzierung einbringen. Viele steuern auch einen deutlich höheren Beitrag bei, da sie ihr Kapital anlegen wollen. Generell sollte von vornherein ein möglichst großer Anteil der Steuerersparnis zur Tilgung eingesetzt werden. (bk)
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