Förderung durch die KfW
Darüber hinaus berechtigt der Erwerb einer Wohneinheit in einem Denkmalschutzobjekt seit 1. April 2012 zur Aufnahme zinsgünstiger Kredite der staatlichen KfW-Bank – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Die KfW hat den neuen Standard „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ eingeführt.
Um die Förderung zu erleichtern, wird vorrangig der Jahresprimärenergiebedarf der Immobilie bewertet und weniger die Wärmedurchlässigkeit der Außenhülle. Private Käufer können entweder einen günstigen Kredit mit einem Effektivzins zwischen einem und 1,51 Prozent erhalten oder einen Zuschuss von bis zu 20 Prozent der Investitionssumme, maximal 15.000 Euro.
Zentrale Auswahlkriterien Standort und Lage
Wichtigste Kriterien für die Auswahl eines Denkmalschutzobjekts sind jedoch Standort und Lage der Immobilie. Generell sollte ein Standort mit hoher Wohnungsnachfrage gewählt werden.
Diese hat in den vergangenen Jahren in den guten Lagen der Metropolen deutlich angezogen. Allerdings hat das Kaufpreisniveau etwa in gefragten Lagen Münchens oder Hamburgs bereits ein derart hohes Niveau erreicht, dass nur eine geringe Mietrendite erzielt werden kann.
Auch in Berlin dreht sich die Preisspirale, jedoch gibt es dort auch noch viele Trendlagen mit moderatem Preisniveau. „Besonders gefragt sind denkmalgeschützte Wohnungen in gewachsenen innerstädtischen Lagen der deutschen Ballungsgebiete. In Berlin ist die Nachfrage vor allem im Prenzlauer Berg ungebrochen hoch, mit der Folge, dass sich das Angebot schon fast erschöpft hat. Demzufolge stellt sich der Markt breiter auf und Trendbezirke wie Friedrichshain und Kreuzberg, aber auch Charlottenburg entwickeln sich zu attraktiven Anlageregionen“, sagt Wiese.
Derzeit saniert die Sanus AG zwei Objekte in der Greifswalder Straße im Prenzlauer Berg. Das Kaufpreisniveau für die 55 Wohneinheiten liegt zwischen 3.000 und 3.200 Euro pro Quadratmeter.
Ob Anleger eher auf die Top-Five-Städte in Deutschland oder auf Metropolen der zweiten Reihe wie Hannover und Bremen oder aber B-Standorte setzen sollten, hängt davon ab, ob für sie die aktuelle Mietrendite im Vordergrund steht oder die langfristigen Wertsteigerungsperspektiven. „Trotz aller Renditeerwartungen sollte der Kaufpreis hinsichtlich der Marktentwicklung und Nachvollziehbarkeit einer genauen Prüfung unterzogen werden“, betont Wiese.
Ohnehin findet sich das Gros des Angebots an Denkmalschutzobjekten mit Sanierungs-AfA in den Städten Ostdeutschlands und in Berlin, da die AfA nur für ein bisher nicht oder nur gering saniertes Objekt gewährt wird.
Im Osten weisen insbesondere Potsdam, Dresden und Leipzig, aber auch Jena eine hohe Wohnraumnachfrage und gute Wachstumsperspektiven auf. Auch die Nachfrage derjenigen Käufer, die ihre denkmalgeschützten Immobilien selbst bewohnen möchten, hat deutlich zugelegt.
„Wir verzeichnen in Dresden und Leipzig eine deutlich gestiegene Nachfrage von Eigennutzern, während dort vor einigen Jahren noch hauptsächlich Kapitalanleger kauften“, berichtet Johannes Forster, Vertriebsleiter des Bauträgers DS Wohnbau, Öhringen.
Bei der Auswahl der Mikrolage sollten Anleger beachten, dass zentrumsnahe Wohnlagen in den meisten Städten bei Mietern am gefragtesten sind. Dabei gilt es jeweils, das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete zu prüfen.
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