Cash. sprach mit Charles Smethurst, Geschäftsführer von Dolphin Trust, über die aktuelle Entwicklung der Baufinanzierungszinsen und die Perspektiven im Bereich Denkmalimmobilien.
Cash.: Zuletzt haben sich die Hypothekenzinsen geringfügig nach oben bewegt. Ist das bereits die erwartete Zinswende in der Baufinanzierung und wie nachhaltig ist diese Entwicklung?
Smethurst: Mit Blick auf die Entwicklung in den vergangenen Jahren glauben wir nicht an Einschätzungen, die den Anspruch einer ernstzunehmenden Prognose erfüllen können. Gegenwärtig gehen wir nicht von einer nachhaltigen Zinswende aus. Insbesondere auch mit Rücksicht auf die wirtschaftliche Entwicklung der kleinen Länder der europäischen Gemeinschaft.
Wie sollten sich potenzielle Immobilienanleger jetzt verhalten?
Sie sollten ihre Entscheidung vor allem nicht hauptsächlich von der Zinssituation abhängig machen. Minimale Zinsdifferenzen wiegen niemals die Ertragsunterschiede auf, die aus unterschiedlichen Lagen und Ausstattungen resultieren. Die Hochwertigkeit einer Immobilie in einer Lage mit entsprechender Nachfragesituation war, ist und bleibt ausschlaggebend für die Ertragschancen einer Immobilieninvestition.
Der Run auf städtische Lagen ist nach wie vor ungebrochen. Wie bewerten Sie diese Situation im Hinblick auf Eigennutzer und auf jene, die Objekte als Kapitalanlage erwerben wollen?
Die Situation für Selbstnutzer wird durch die Verknappung werthaltiger Immobilienangebote derzeit schwierig, da die Preise weiterhin von Quartal zu Quartal steigen, wenn auch in mäßigem Rahmen. Für Kapitalanleger ist dies weniger problematisch, da die Entwicklung in der Regel mit steigenden Mieten korrespondiert, was die Belastung durch Finanzierungskosten senkt. Sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger profitieren in der richtigen Lage und bei hoher Qualität der Bausubstanz meist von einer kontinuierlichen Wertsteigerung und damit gegebenenfalls von einer Wiederverkaufsrendite.
Vielfach wird empfohlen, A-Standorte links liegen zu lassen und sich eher auf B-Standorte zu fokussieren. Ist dies generell eine gangbare Variante?
In den meisten Fällen ja, denn in Deutschland werden als B-Standorte auch nur jene Lagen bezeichnet, die durch eine positive Dynamik des Immobilienmarktes gekennzeichnet sind. Dabei sind B-Lagen unter Umständen sogar eher empfehlenswert als A-Lagen, deren exorbitante Kaufpreise nur schwer durch Miet- oder Wiederverkaufsrenditen amortisierbar sind. Ausgewählte B-Standorte dagegen punkten mit erschwinglichen Kaufpreisen, hervorragender Vermietbarkeit und einer Kauf- und Mietpreisdynamik, die relational sogar manchen A-Standort hinter sich lässt.
Seite zwei: „Altersgerechte Ausstattung ist wichtig“
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