Mindestens diskussionswürdig ist auch die Festschreibung der Mindestzeichnungssumme auf 50.000 Euro für Ein-Objekt-Fonds. Das BMF begründet dies damit, dass Anleger in geschlossene Fonds semi-professionell sein sollen und verweist dabei auf die EU-Verordnung über Europäische Risikokapitalfonds, wobei dort die 50.000-Euro-Hürde nicht erwähnt wird. Gegen mündige Anleger spricht zunächst einmal nichts, im Gegenteil. Der Vertrieb an sogenannte „Kleinsparer“, denen die Risiken einer unternehmerischen Beteiligung nicht oder nur unzureichend erklärt wurden, war nie im Interesse seriöser Emissionshäuser und hat der Branche zurecht geschadet. Allerdings agiert ein Anleger, der 50.000 Euro in einen geschlossenen Fonds investiert, nicht per se professioneller als jemand, der nur 10.000 Euro zeichnet. Die Praxis zeigt: Es gibt Privatanleger mit Zeichnungssummen von mehreren Hunderttausend Euro für einen Mehr-Objekte-Fonds, die weniger professionell agieren als institutionelle Anleger, die jeweils 20.000 Euro in unterschiedliche Ein-Objekt-Fonds investieren.
Die Festsetzung der Mindestzeichnungssumme kommt indirekt einem Verbot von Ein-Objekt-Fonds für Privatanleger gleich. Transparenter und weniger riskant werden geschlossene Fonds dadurch aber nicht. Im Gegenteil: Es gibt kaum ein Produkt, welches beim Verkauf so transparent ist, wie ein geschlossener Ein-Objekt-Fonds. Über den Emissionsprospekt erfährt der Anleger alle Daten und Angaben, die ihn befähigen, eine sichere Investitionsentscheidung zu treffen. Das geht bis hin zu Bauausführungsdaten, wie den verwendeten Materialien. Mehr Identität mit dem Asset, also der Immobilie – und das ist das Wesen eines Ein-Objekt-Fonds – gibt es kaum. Bei Fonds dagegen, die in eine Vielzahl von Objekten investieren, entscheidet sich der Anleger nicht so sehr für eine oder wenige bestimmte Immobilien, sondern eher für eine Investitionsstrategie. So ist es zum Beispiel bei offenen Immobilienfonds. Hier kann der Anleger wegen der Vielzahl der Fondsobjekte gar nicht jede Immobilie in dem Maße kennen, wie es bei einer der Fall wäre. Diese Kenntnis und auch die Auswahl der Immobilien überlässt er dem Fondsmanager, der viel näher an der Immobilie ist als er selbst. In der Regel hat er auch gar keinen Einfluss mehr darauf, welche Objekte mit welcher Qualität dann erworben werden. Demzufolge erhält der Anleger beim Erwerb eines Anteils an einem offenen Immobilienfonds auch bei weitem nicht die Informationstiefe und -dichte wie bei einer Beteiligung an einem geschlossenen Ein-Objekt-Fonds. Die hinter den Plänen des Bundesfinanzministeriums stehende Annahme also, je mehr Objekte ein Fonds enthält, desto anlegerfreundlicher sei er, ist deshalb geradezu absurd. Auch das Argument der Risikodiversifizierung läuft ins Leere. Diese sollte der Anleger selber vornehmen können. Würde man dem Anleger vorschreiben, wie viele Objekte seine Beteiligung enthalten solle, so wäre das, als wenn man einen Hauskäufer zwingen würde, zusätzlich zu dem von ihm gewünschten noch weitere Häuser mit zu kaufen.
Wirkliches Anlegerinteresse wird vielmehr durch die qualitative Auswahl der Assets durch einen Fondsmanager gewahrt, der ein substanzielles Interesse an einer guten Performance der Beteiligung während und am Ende der Laufzeit hat. An dieser Stelle besteht wirklich dringender Handlungsbedarf. Das Problem der geschlossenen Immobilienfonds ist nicht die Situation bei Emission, sondern anschließend während der Laufzeit, d.h. der Bewirtschaftung der Immobilien. Viel wichtiger als das Vorschreiben der Anzahl der Objekte wäre es nämlich, Regelungen zu erlassen, die eine Interessenkongruenz zwischen Anleger und Produktanbieter ermöglichen. Dazu gehört beispielsweise eine Reform der Gebührenstruktur mit einer radikalen Reduzierung der Upfront-Fees und der flächendeckenden Einführung einer erfolgsabhängigen Asset-Management-Gebühr, damit Anleger und Fondsmanagement wirklich in einem Boot sind. Darauf sollte das Bundesfinanzministerium seine Aufmerksamkeit legen, nur leider findet sich dazu in dem aktuellen Gesetzentwurf bemerkenswerterweise kaum eine Aussage. Geschlossene Fonds brauchen Regulierung. Nur sollte diese mit Augenmaß durchgeführt werden und die wirklich relevanten Punkte angehen.
Foto: Hamburg Trust
