Die AS Unternehmensgruppe ist auf Bestands- und Denkmal-Wohnimmobilien in Ost- und Mitteldeutschland sowie deren Verkauf als Kapitalanlage spezialisiert. Wie ist die aktuelle Marktsituation?
Schrobback: Das Jahr 2023 wird von Knappheit am Wohnungsmarkt geprägt sein. Die Zinswende und steigende Baukosten haben zu einer Vollbremsung im Neubau geführt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist aber weiterhin hoch. Die Energiebilanz von Wohngebäuden wird, angesichts steigender Energiekosten, immer wichtiger. Insgesamt ist der Markt, durch die rasant gestiegenen Zinsen und vor allem die großen Zinsschritte, immens aus den Fugen geraten, und ob er sich im Laufe des Jahres 2023 schon wieder auf Vorkrisenniveau erholen wird, bleibt abzuwarten. Das Marktumfeld bleibt definitiv herausfordernd. Bis sich Angebot und Nachfrage auf dem aktuellen Zinsniveau einpendeln, ist noch eine lange Durststrecke zu überwinden. Aber Wohneigentum bleibt nachgefragt, die Branche behält ihr Potenzial. Die Baufinanzierungszinsen sollten im Jahr 2023 relativ stabil bleiben. Auf dem Mietmarkt erwarte ich anziehende Mieten. Die Argumente für einen Immobilienerwerb zur Kapitalanlage verbessern sich 2023 also. Große Preisnachlässe, speziell in den B- und C- Standorten erwarte ich daher, vor allem langfristig, nicht.
Wie hat sich der Abverkauf Ihrer Objekte entwickelt?
Schrobback: Wir haben ab dem dritten Quartal 2022 einen deutlichen Rückgang im Vertrieb wahrgenommen. Angesichts der aggressivsten Leitzinserhöhungen seit Jahrzehnten ziehen sich Käufer vom Erwerb von Wohnimmobilien teilweise zurück. Nicht weil sie das Produkt nicht mehr nachfragen, sondern weil eine generelle Unsicherheit vorherrscht und die Käufer eher abwarten. Vertriebspartner und Vermittler hatten es ab Q3 2022 spürbar schwer, die „neue Normalität“ selbst zu realisieren und diese auch in die Köpfe ihrer Kunden zu transportieren. Gleichzeitig müssen Millionen von Menschen, die während des Pandemiebooms billige Kredite für den Erwerb von Häusern aufgenommen haben, höhere Raten zahlen, wenn Zinsen neu festgesetzt werden. Das schreckt viele Käufer derzeit ab. Angst und Unsicherheit vor der Zukunft breiten sich aus. Bei einer raschen Abkühlung des Immobilienmarktes – einer der wichtigsten Vermögensteile privater Haushalte – würde eine Verschärfung des globalen Konjunkturabschwungs drohen, auch wenn der Einbruch bisher noch nicht an das Niveau der Finanzkrise von 2008 heranreicht. Für Zentralbanker ist der Verlauf des Abschwungs eine Schlüsselvariable in ihrem Bestreben, die Inflation einzudämmen, ohne das Verbrauchervertrauen zu beschädigen und eine tiefe Rezession auszulösen. In den Monaten Februar und März 2023 konnten wir allerdings eine deutliche Stabilisierung im Vertrieb und eine Akzeptanz des Status Quo am Zinsmarkt feststellen. Dies hat zu signifikantem Umsatzplus im ersten Quartal des Jahres geführt.
Inwieweit führt die allgemeine Entwicklung zu einer Verschiebung der Schwerpunkte zwischen Ihren Geschäftsbereichen Denkmal-, Neubau-, Bestands- und Pflegeimmobilien?
„Unsere Käufer können noch Renditen von 3,5 bis vier Prozent erwarten“
Schrobback: Wir haben bereits vor drei Jahren begonnen, den Schwerpunkt unseres Handelsportfolios von Denkmal- auf Bestandswohnanlagen zu verlagern. Die aktuelle Entwicklung gibt uns hier recht. Das Handelsportfolio für 2023 und das erste Halbjahr 2024 umfasst insgesamt 1.058 Wohneinheiten mit einem Gesamtverkaufsvolumen von etwa 225 Millionen Euro. Hierbei ist das Verhältnis im Vertrieb zwischen unseren beiden Produktsparten Denkmal- versus Bestandswohnimmobilien in etwa 20/80 aufgeteilt. Neubau setzen wir zurzeit überhaupt nicht um. Auch Pflege,- beziehungsweise Betreiberimmobilien realisieren wir momentan nicht. Durch unsere starke Gewichtung im Segment der Bestandswohnimmobilien balancieren wir die momentan höheren Bauträgerrisiken und Volatilitäten bei der Denkmalsanierung nachhaltig aus. Wir sind derzeit wohl einer von wenigen Produktlieferanten am Markt, die vertriebsgängige und vor allem endkundenfinanzierungsfähige Wohnimmobilien zur Kapitalanlage anbieten können. Unsere Produktstrategie von hochwertigen Denkmalen mit hoher Sonder-AfA auf der einen Seite und renditestarken Bestandswohnimmobilien mit kleinen Kaufpreisvolumina zwischen 80.000 und 200.000 Euro auf der anderen Seite, gewährleistet, auch in Zeiten des gestiegenen Zinsniveaus und der erhöhten Eigenkapitalanforderungen, einen stabilen und verlässlichen Abverkauf. Hinzu kommt, dass wir uns ausschließlich auf B- und C-Standorte in Ost,- und Mitteldeutschland konzentrieren. In Wachstumsstandorten wie Leipzig, Magdeburg, Halle, Erfurt, Dessau, Merseburg und Markkleeberg können unsere Käufer noch Renditen von 3,5 bis vier Prozent erwarten.
Für die Käufer hat sich die laufende Belastung wegen der gestiegenen Zinsen deutlich erhöht. Wie können Sie dem entgegenwirken?
Schrobback: Wie bereits erwähnt, können unsere Käufer den gestiegenen Zinsen zum einen mit höheren Renditen entgegenwirken. Die Ankaufsregion, der Mikrostandort und die infrastrukturelle Anbindung werden also immer wichtiger. In West- und Süddeutschland sehe ich daher aktuell wenig Möglichkeiten im normalen Wohnungsmarkt Renditen über drei Prozent zu erzielen. Demnach werden solche Portfolios eher schwergängig zu verkaufen sein. Sowohl Wachstumsregionen mit demografisch positiven Indikatoren, Hochschul- und Universitätsstandorte als auch infrastrukturell gut erschlossene Städte in den Speckgürteln der Metropolen gehören in 2023 und 2024 zu den Gewinnern. Wer jetzt eine Immobilie zur Kapitalanlage kauft, muss langfristig denken und nicht auf zehn Jahre spekulativ. Auf der anderen Seite wirken sich höhere Eigenkapitaleinsätze und längere Zinsbindungen positiv auf das Zinsniveau aus. Das macht auch angesichts einer Inflationsrate von circa acht Prozent durchaus Sinn.
Wie gut zieht das Argument des Inflationsschutzes bei den Kunden?
Schrobback: Nach mehr als zehn Prozent Teuerung in den vergangenen Monaten werden die Preise bald nicht mehr so stark steigen. Es besteht berechtigte Hoffnung, dass die Inflationsrate in Deutschland mittelfristig wieder in den einstelligen Bereich zurückkehrt. Dafür sprächen die kaum noch steigenden, teilweise sogar schon wieder etwas sinkenden Energiepreise. Die Gas- und Strompreisbremse der Bundesregierung könnte die Inflationsrate zudem um etwa ein bis zwei Prozentpunkte drücken. Im Jahresdurchschnitt 2023 halte ich eine Teuerungsrate von um die sieben Prozent für wahrscheinlich. Deutlich niedrigere Inflationsraten werden wir erst im Jahr 2024 sehen. Allerdings könnte die Rate dann, auch wegen des Auslaufens der Energiepreisbremsen, immer noch bei knapp fünf Prozent liegen – die Frage, ob dieses Argument bei unseren Käufern noch „zieht“, ist also obsolet. Bei solch hohen Inflationsraten ist der Kauf einer Immobilie und damit gleichzeitig die Investition in eine inflationsgeschützte Vermögensanlage weiterhin die einzig sinnvolle Alternative.
Welche Rolle spielen Steuervorteile?
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