Schrobback: Steuervorteile sind ein zusätzlicher Turbo für den Vermögensaufbau mit Kapitalanlageimmobilien. Nicht nur die lineare Abschreibung bei Bestandswohnimmobilien, die ab 2023 im Übrigen auf drei Prozent pro Jahr erhöht wurde, oder die erhöhte Sonder-AfA von 100 Prozent der Sanierungskosten bei Denkmalen, wirkt als positiver Hebeleffekt bei der Entschuldung. Darüber hinaus können Käufer von vermieteten Immobilien die Kreditzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Die erhöhten Zinsen belasten also eher die Käufer von eigengenutzten Immobilien und weniger unsere Kunden und Käufer, die Immobilien zur Kapitalanlage erwerben.
Inwieweit rückt wegen der hohen Energiepreise bei den Kunden die Energieeffizienz der Gebäude stärker in den Vordergrund und wie beurteilen Sie die Pläne der Bundesregierung, neue Öl- und Gasheizungen ab 2024 zu verbieten?
Schrobback: Unsere Käufer und Vertriebe fragen aufgrund der hohen Energiepreisbelastung selbstverständlich verstärkt nach der Energieeffizienz bei unseren Bestandswohnimmobilien nach. Auch bei unseren Denkmalprojekten hören wir in den letzten Monaten vermehrt die Frage nach den eingesetzten Heizungsanlagen und den Energieträgern. Da sich erhöhte Energiekosten, als Belastung für die Mieter, unmittelbar auf die Nebenkosten, also die sogenannte zweite Miete, auswirken und damit auch auf die mögliche Rendite aus der Nettokaltmiete für unsere Käufer, steht diese Frage natürlich im Vordergrund. Wir setzen schon seit Jahren bei unseren Denkmalprojekten auf eine nachhaltige und vor allem energieeffiziente Kernsanierung auf Neubauniveau. Die Objekte werden als Energie-Effizienzhaus-Denkmal, unter Verwendung regenerativer Energien, fertiggestellt. Für unser Eigenbestandsportfolio sowie für unsere Bestandswohnimmobilien, die für den Vertrieb vorgesehenen sind, konnten wir im letzten Jahr eine folgenreiche Kooperation mit einem spezialisierten Dienstleister, der Paul Tech AG aus Mannheim, vereinbaren. Durch diese Partnerschaft erreichen wir bis zu 40 Prozent Ersparnis bei der Warmwassererwärmung und bis zu 20 Prozent Ersparnis bei der benötigten Heizenergie. Wo bautechnisch möglich und sinnvoll rüsten wir den Bestand auf Wärmepumpen um. Was dies, auch im Hinblick für die CO2-Neutralität und die mögliche spätere CO2-Besteuerung für die Eigentümer, bedeutet, liegt auf der Hand.
Themenwechsel: Mit welcher Art von Vertriebspartnern arbeiten Sie zusammen, welcher Umsatzanteil entfällt auf die verschiedenen Schienen und welches sind die regionalen Vertriebs-Schwerpunkte?
Schrobback: Wir arbeiten überwiegend mit größeren namhaften und deutschlandweit agierenden Vertriebspartnern und Vermittlern zusammen. Dies sind sowohl überregional tätige Finanzdienstleister als auch spezialisierte Direktvertriebe und Versicherungen. Auf den Fremdvertrieb über externe Vertriebsorganisationen entfällt ein Umsatzanteil von circa 80 Prozent. Die restlichen 20 Prozent teilen sich in etwa identisch auf zehn Prozent Empfehlungsgeschäft aus unserem Kundenbestand, sowie ebenfalls zehn Prozent über unseren Inhouse-Vertrieb auf.
Planen Sie diesbezüglich Veränderungen beziehungsweise welche Vertriebsschienen oder Regionen sind beim Aufbau neuer Kapazitäten besonders im Fokus?
Schrobback: Durch den allgemeinen Umsatzrückgang, bedingt durch die Zinswende, binden wir derzeit eine Vielzahl von zusätzlichen Vertriebspartnern an. Hierdurch sind wir in der Lage, den Einzelumsatz und die Anzahl der verkauften Wohnungen stabil zu halten und insgesamt wieder auf das Vorjahresniveau anwachsen zu lassen. Ich bin besonders stolz darauf, dass mein Team, selbst in diesem herausfordernden Marktumfeld, in der Lage war – allein in den letzten Monaten – sechs neue große Vertriebspartner zu gewinnen und anzubinden. Die Kooperationsverträge sind bereits unterzeichnet und wir werden in den kommenden Wochen vier weitere Bestandwohnanlagen mit über 300 Wohneinheiten in den Vertrieb geben. Des Weiteren erwarten wir Baugenehmigungen für drei Denkmalobjekte in Leipzig und Magdeburg mit insgesamt 48 Wohnungen.
„Wir haben eine eigene Gesellschaft zur Emission von AIFs gegründet“
Sie haben angedeutet, dass Sie auch die Auflage von Publikums- und Spezialfonds erwägen, also alternative Investmentfonds, kurz AIFs. Wie konkret sind diese Planungen und was können Sie zu Details schon sagen? Planen Sie die Gründung einer eigenen KVG oder die Zusammenarbeit mit einer Service-KVG?
Schrobback: Die Planung ist sehr konkret und die gesellschaftsrechtlichen Vorbereitungen und Gründungen bereits abgeschlossen. Wir etablieren, im Zuge unseres Wachstums und dem weiteren Ausbau des Unternehmens als integriertes Immobilienunternehmen, einen eigenen Fonds- und Assetmanager als Emissionsgesellschaft für Publikums- und Spezial-AIFs. Die Personalien sind bereits gesetzt und wir freuen uns sehr, zukünftig auf ein erfahrenes und eingespieltes Team zurückgreifen zu können, welches ab Juni dieses Jahres an Bord kommt und das gesamte Team der AS Unternehmensgruppe von Frankfurt am Main aus unterstützt. Sobald unser erster Publikums-AIF als Artikel 8, gegebenenfalls auch Artikel 9 Fonds genehmigt ist, werden wir diesen öffentlich launchen. Neben dem AIF wird allerdings der ELTIF immer relevanter. Hier werden wir vorab mit den Vertrieben die Fondsstruktur diskutieren. Ein tokenisierter Sachwert-Fonds ist ebenfalls ein Zukunftsthema. Die Zeitplanung sieht den Vertriebsstart unseres AIFs für den Jahresbeginn 2024 vor. Eine eigene KVG wird nicht gegründet, wir nutzen hier die Erfahrung und Infrastruktur einer Service-KVG.
Werden Sie parallel auch weiterhin das Instrument des Crowdinvesting nutzen, gegebenenfalls in welchem Umfang?
Schrobback: Crowdinvesting hat uns in der Vergangenheit unterstützt, unser bereits eingesetztes Eigenkapital schneller wieder aus den Projekten „herauszufinanzieren“ und damit unser Wachstum zu beschleunigen. Wir waren in der Lage, schneller und zeitgleich mehr Objekte anzukaufen. Besonders bei kleineren Losgrößen im Denkmalbereich zwischen drei Millionen und sechs Millionen Euro war dies sinnvoll. In diesem Bereich werden wir sicherlich weiterhin vereinzelt auf die Beimischung des Crowdinvestings als alternative Kapitalbeschaffungsquelle zurückgreifen. Für größere Bestandswohnimmobilien-Portfolios ist dieses Instrument eher nicht geeignet. Hier werden wir uns weiter dem Kapitalmarkt öffnen und beispielsweise verstärkt über Joint Ventures geplante Ankäufe realisieren. Aber auch unsere neue eigene Fondsgesellschaft werden wir zukünftig als alternative Finanzierungsquelle und Leverage nutzen können.
Bislang konzentrieren Sie sich mit Ihren Projekten auf Mittel- und Ostdeutschland. Soll es dabei bleiben, oder planen Sie eine regionale Expansion?
Schrobback: Wir sind in Ost,- und Mitteldeutschland sehr gut vernetzt, kennen uns aus und betreiben in verschiedenen Städten Servicestandorte und eigene Büros. Ich halte die Städte in Ost,- und Mitteldeutschland langfristig für attraktiv, was die zukünftige Wachstumsstory anbelangt. Leipzig und das Leipziger Umland sind nachweislich weiterhin die am stärksten wachsenden Metropolregionen in Deutschland. Auch Magdeburg wird, allein durch die Intel-Ansiedlung, die Milliardeninvestition und die tausenden neuen Arbeitsplätze, die entstehen werden, einen enormen Entwicklungssprung erleben. Wir erzielen, selbst im aktuellen Marktumfeld, für unsere Käufer und Investoren nachhaltige Renditen von bis zu vier Prozent. Durch unsere langjährige Expertise und die vertrauensvolle und verlässliche Zusammenarbeit mit den regionalen Playern vor Ort bei vielen großen Maklern haben wir oft den sogenannten „last Call“ und sind durch die Jahre als spezialisierter Ankäufer für Ostdeutschland bekannt. Dementsprechend bekommen wir verstärkt Angebote aus diesen Regionen. Wir haben nicht die Absicht derzeit regional zu expandieren, sondern konzentrieren uns darauf weiter in unseren Target-Regionen zu wachsen.
„Wir werden unser Wachstum in 2023 und 2024 kontinuierlich fortsetzen“
Welche Chancen sehen Sie durch generell gesunkene Marktpreise bezüglich Ihrer Ankaufs-Pipeline?
Schrobback: Wir beobachten in den letzten Wochen vermehrt wiederkehrende Angebote von Wohnanlagen. Allerdings oft mit deutlichen Preisnachlässen. Ich bin fest davon überzeugt, dass jede Krise auch entsprechende Chancen bietet. Es werden verstärkt Angebote und Opportunitäten in diesem und auch im nächsten Jahr auf den Markt kommen, die preislich äußerst lukrativ sein werden. Derzeit haben wir vier Wohnimmobilienportfolios mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 106 Millionen Euro in der Ankaufsprüfung.
Das klingt nicht danach, als würden Sie – anders als manch anderer Anbieter von Immobilien-Kapitalanlagen – nicht planen, zunächst „kleinere Brötchen zu backen“, sondern weiter wachsen zu wollen. Trifft das zu?
Schrobback: Es ist einfach, motiviert zu sein, wenn alles gut läuft. Das Ziel ist aber, diszipliniert zu bleiben wenn die Zeiten rauer werden. Wir werden unser Wachstum auch in 2023 und 2024 konsequent fortsetzen und fokussiert bleiben. Mein Team und ich haben eine klare Vision. Wir werden bei möglichen Ankäufen noch selektiver und kritischer vorgehen als in den letzten Jahren sowieso schon. Es kommen ausschließlich Wohnanlagen oder Mehrfamilienhäuser in Frage, die sich in dem erschwerten Markt- und Branchenumfeld auch ohne Probleme aufteilen und im Single-Sale verkaufen lassen. Wie schon ausgeführt, haben wir ausreichend Wohneinheiten in der Pipeline. Wir müssen also dieses Jahr nicht zwingend weiter ankaufen, sondern können entspannt den Markt beobachten und abwarten. Allerdings werden wir, sowohl in der Hauptgesellschaft als auch in unserer Property-Management Gesellschaft und natürlich in der neuen Fondsgesellschaft, personell weiterwachsen (müssen), um dem erhöhten Arbeitsaufwand sowie den Anforderungen und Ansprüchen unserer Käufer, Vertriebspartner und Investoren gerecht zu werden. Geplant ist in diesem Jahr auch die Ausgliederung einer hauseigenen Facility-Management-Gesellschaft unter unserem Property-Management in Leipzig. Alle Schritte werden mit sehr viel Augenmaß und kaufmännischer Sorgfalt umgesetzt, damit sich der (personelle) Kostenapparat trägt und nicht zum „Kostenwasserkopf“ mutiert. Wir verfügen zudem über ein erfahrenes Team an externen Beratern mit langjähriger Fachexpertise und konnten für unseren Beirat Vertreter aus Politik, Wirtschaft, Rechts- und Finanzwesen gewinnen.
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Dieser Artikel erscheint im Cash. Extra Immobilien & Sachwertanlagen in Ausgabe 5/2021.
