Kommt der Berliner Mietendeckel, hätte das erhebliche Folgen für den Immobilienmarkt im Großraum Berlin. Nicht nur Berlin wäre betroffen, sondern auch das Umland. Nicht nur Wohnimmobilien, sondern auch andere Assetklassen wie Gewerbe, Handel und Logistik. Ein Kommentar von Dr. Josef Girshovich, Managing Partner bei PB3C GmbH.
1. Frei werdende Wohnungen werden zunehmend als Eigentumswohnungen angeboten. Das Angebot an Mietwohnungen in Berlin wird sinken.
Angenommen eine Mietwohnung wird frei, was macht der Vermieter? Lohnt es sich, für Mieten zwischen 3,92 Euro/qm (Altbau bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad) und 9,80 Euro/qm (Baujahre 2003 bis 2013) noch zu vermieten? Viele Eigentümer werden ihre Wohnungen lieber verkaufen.
Und wenn sie doch vermieten, kommen 1.000 Wohnungssuchende zur Besichtigung. Dann bekommt nicht die bedürftige Familie, sondern der solventeste Bewerber die Wohnung – und das zu einem gedeckelten niedrigen Preis. Die Folge: Das Angebot an Mietwohnungen wird weiter sinken und die Menschen werden „gezwungen“, Eigentum zu erwerben – die Nachfrage und damit auch die Preise für Wohneigentum steigen.
2. Die Modernisierungsquote wird stark zurückgehen. Nur noch die nötigsten Instandhaltungsmaßnahmen werden durchgeführt. Das schadet den Beständen und dem Handwerk, und konterkariert die Klimaziele.
Gedeckelte und gesenkte Mieten machen Reinvestitionen in die Bestände schwieriger. Da keine Refinanzierung durch Umlagen auf die Mieter möglich ist, werden Vermieter Modernisierungen zurückfahren. Das wird drei Folgen haben.
Erstens: Wohnraum wird verfallen. Denn wenn nur noch „das Nötigste“ gemacht wird, nehmen die Bestände mittelfristig Schaden. Dadurch werden – zweitens – die Klimaziele verfehlt werden. Denn Bestandshäuser müssen energetisch ertüchtigt werden, um diese zu erreichen, und das wird nicht mehr möglich sein.
Und drittens werden die gedrosselten Investitionen zu Auftragsausfällen beim Handwerk führen, was wiederum zu Entlassungen, höheren Sozialausgaben und Steuerausfällen führen wird.
3. Der frei finanzierte Neubau wird zurückgehen.
Selbst wenn Neubauwohnungen vom Mietendeckel ausgenommen sind, führt der Mietendeckel zu arger Verunsicherung am Markt. Wer weiß, wann der nächste „Deckel“ kommt, der dann auch den Neubau trifft?
Investoren müssten dann die niedrigeren Mieten aus ihren Beständen durch noch höhere Mieten in den frei finanzierten Mietwohnungen kompensieren. Es ist fraglich, wie weit die Mietpreise im Wohnungsneubau noch steigen können.
4. Selbst „gute“ Vermieter (z. B. Genossenschaften) kommen unter Druck und können nicht neu bauen.
Auch Genossenschaften erhöhen regelmäßig ihre Mieten. Nur dadurch können sie ihre Modernisierungen und Neubauten refinanzieren. Der Mietendeckel wird verhindern, dass Genossenschaften Wohnraum schaffen können.
5. Die Mieten für Gewerbe, Handel, soziale Träger etc. werden steigen, weil sich der Renditedruck auf dieses Segment verlagert.
Der Mietendeckel nimmt keinen Druck aus dem Markt, sondern verlagert ihn lediglich auf andere Assetklassen, die weniger oder nicht reguliert sind.
Der Gewerbeimmobilienmarkt ebenso wie der Einzelhandel werden die Folgen des Mietendeckels direkt spüren. Angesichts sinkender Mieteinnahmen im Wohnbereich werden Eigentümer die Mieten im Gewerbebereich erhöhen, um die vereinbarten Renditen zu erzielen.
6. Berlin wird nochmals an Attraktivität gewinnen.
Es wird sich im In- und Ausland herumsprechen, dass Berlin einen Mietendeckel hat und die Mietkosten in der deutschen Hauptstadt niedrig sind. Das wird dazu führen, dass noch mehr Menschen nach Berlin ziehen wollen.
Der dadurch beschleunigte Zuzug wird den Nachfrageüberhang in Berlin nochmals verschärfen. Tatsächlich sind die Mietpreise (auch ohne Mietendeckel) in Berlin deutlich niedriger als in vielen anderen europäischen Hauptstädten und Metropolen.
Dadurch werden nochmals mehr Menschen aus dem EU-Ausland nach Berlin ziehen. Selbst in China wird darüber berichtet, wie günstig die Mieten in Berlin sind – googeln Sie mal!
