Aktuell überlagert die Corona-Krise alle anderen Immobilienthemen. In unserem Basisszenario gehen wir von einem starken Konjunktureinbruch im ersten Halbjahr aus, auf den eine kräftige wirtschaftliche Erholung folgt. Temporär hat die Pandemie viele negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Mittelfristig könnte aber eine Flucht in Sicherheit und womöglich eine höhere Zuwanderung positive Impulse setzen. Dann rücken wieder strukturelle Themen in den Vordergrund. Ein Ausblick der Deutsche Bank Research
Wir halten an unserer Einschätzung fest, dass der Hauspreiszyklus wenigstens bis zum Jahr 2022 andauern wird. Zwei Gründe sprechen dafür: Erstens das träge Angebot an neuem Wohnraum; die Zahl neuer Wohnungen stagnierte in den letzten Jahren nahezu. Zweitens ist im Jahr 2019 der Kreditzyklus kräftig angesprungen, wodurch die Haus- und Wohnungspreise zunächst noch dynamischer wachsen könnten.
Neben einer lang anhaltenden Corona-Krise gibt es zwei weitere wesentliche Gründe, die dem Zyklus ein früheres Ende setzen könnten. Hier ist die striktere Mietenpolitik zu nennen. Zudem dürfte sich nach der Corona-Krise auch der makroprudenzielle Gegenwind verstärken, nachdem der antizyklische Kapital-puffer krisenbedingt auf null gesenkt wurde.
Auch ohne die Corona-Krise wäre die Analyse aufgrund vermehrter Markteingriffe komplexer geworden. Bereits marginale regulatorische Änderungen können zu einer Neueinschätzung führen. Dies gilt ebenso für fundamentale Marktfaktoren. Zum Beispiel hat die geringere Zuwanderung im Sommer 2019 die Wohnungsnachfrage temporär gedämpft. Solche Entwicklungen können heute einen sehr viel größeren Einfluss haben als zu Beginn des Zyklus.
Die Corona-Krise belastet den Büromarkt in besonderer Weise. Abgesehen vom erwarteten Rückgang der Zahl der Beschäftigten ist unklar, ob umfangreiche Homeoffice-Regeln einen Strukturbruch und damit das Zyklusende einläuten könnten. Wir halten diese Erwartung für verfrüht. Regulatorische Hindernisse, die große Bedeutung der Industrie, aber auch gesundheitliche Nachteile für Arbeitnehmer lassen allenfalls eine nur graduelle Ausweitung des Homeoffice erwarten. Folglich könnten die fundamentalen Faktoren im zweiten Halbjahr 2020 wieder an Bedeutung gewinnen. Dann würden die sehr niedrigen Leerstandsraten und die bestehende Büro-Not wieder stärker in der Vordergrund rücken.
Risikoausblick: Wir diskutieren globale sowie für Deutschland spezifische Risiken und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Unseres Erachtens können lediglich die für Deutschland spezifischen Risiken den Zyklus beenden. Aufgrund der rückläufigen Wettbewerbs- und Innovationsfähigkeit, der Herausforderungen für den Autosektor, der Energiewende und der demografischen Veränderungen steigen die Risiken perspektivisch kräftig an.
