Ausländische Investoren haben in den letzten drei Jahren knapp 27 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert. Damit liegt ihr Anteil am Transaktionsvolumen in diesem Zeitraum bei rund 40 Prozent. Die Immobilienberater von Jones Lang LaSalle (JLL) erwarten 2013 anhaltend hohes Kaufinteresse internationaler Player.
Was die Objekttypen betrifft haben nach JLL-Zahlen Büroimmobilien dabei unterdurchschnittlich abgeschnitten (30 Prozent). Investments in Einzelhandelsimmobilien und Logistikimmobilien haben mit einem Anteil von rund 50 beziehungsweise 45 Prozent überwogen.
Ein Anteil von 41 Prozent des insgesamt von ausländischen Anlegern im genannten Zeitraum investierten Kapitals floss demnach in Portfolioankäufe. Mit elf Milliarden Euro kommen Ausländer auf ein mehr als doppelt so hohes Volumen wie deutsche Player, deren Aktivitäten aber insgesamt seit 2010 eine Größenordnung von über 41 Milliarden Euro erreicht haben. Nur zwölf Prozent entfielen dabei auf Portfolios.
Bei den Einzelkäufen unterscheiden sich ausländische und deutsche Investoren nach JLL-Daten nicht: etablierte Standorte, transparente und liquide Märkte stehen auf der Agenda. Von den Einzeltransaktionen ausländischer Anleger seit 2010 konzentrierten sich 70 Prozent auf die „Big 7“, vor allem auf Frankfurt (29 Prozent), mit einer starken Präsenz US-amerikanischer Player, Berlin (27 Prozent) mit Anlegern unter anderem aus Österreich, USA oder Südkorea sowie München (20 Prozent), das auch russisches Kapital anzog.
„Eine entsprechende Größe des Immobilienmarktes ist natürlich wichtig. Die drei genannten Städte gehören flächenmäßig zu den vier größten deutschen Büromärkten. Transaktionsbezogen sind es sogar die drei umsatzstärksten Hochburgen mit einem durchschnittlichen Volumen bei Einzeltransaktionen im gewerblichen Immobilienbereich von 2,2 Milliarden Euro in Berlin, 2,4 Milliarden Euro in München und 2,5 Milliarden Euro in Frankfurt von 2010 bis 2012“, konkretisiert Helge Scheunemann, Leiter Research bei JLL Deutschland. Hamburg, trotz entsprechender Größe des Büroimmobilienmarktes, sei wenig international geprägt, der Anteil der ausländischen Investoren bei Einzeltransaktionen lag in den letzten drei Jahren bei unterdurchschnittlichen 19 Prozent. Berlin (45 Prozent), Frankfurt (42 Prozent) und München (31 Prozent) verzeichneten einen deutlich höheren Anteil ausländischer Investoren.
„Deutschland zieht aufgrund der stabilen ökonomischen Fundamentaldaten und einer insgesamt hohen Transparenz der Märkte, aber auch aufgrund seines Angebots an mehreren starken regionalen Märkten, ausländische Investoren an“, so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board von JLL Deutschland. Berlin als Regierungssitz und Hauptstadt habe sich zum einen mit einer Vielzahl an Büromietern aus dem öffentlichen Sektor, die als langfristige und „sichere“ Mieter gelten, für Investoren vor allem in den letzten zwei bis drei Jahren als besonders attraktiv erwiesen; zum anderen zeige der Markt als deutsches Tourismuszentrum par excellence entsprechend positive Auswirkungen auf Einzelhandel und Gastgewerbe; Berlin gelte als „trendy“, zahlreiche Einzelhändler aus dem internationalen Raum starten von Berlin aus, um in Europa oder Deutschland Fuß zu fassen. Auch das locke in der Folge ausländische Investoren.
„Frankfurt punktet als Finanzzentrum und Bankenstadt, international hervorragend erreichbar und vernetzt und München steht im Fokus nicht nur bei unseren europäischen Nachbarn aufgrund seines Nimbus‘ als stärkste Wirtschaftsregion in Deutschland, nicht zuletzt aber auch aufgrund seiner weichen Faktoren“, so Tschammler weiter.
In allen drei genannten Städten werden Recherchen von JLL zufolge darüber hinaus in der Regel Objekte mit einem entsprechend großen Volumen gehandelt, das dem Interesse ausländischer Investoren entgegenkommt – in Berlin eher Einzelhandels- in Frankfurt eher Büroimmobilien. Von den 20 größten Einzeltransaktionen in den Big 7 der letzten drei Jahre waren achtmal ausländische Investoren auf Käuferseite zu finden, wobei sie sogar bei drei der größten vier Deals beteiligt waren. „Dies mag auch ein Grund dafür sein, dass Hamburg weniger international besetzt ist. In der Hansestadt lag die durchschnittliche Größe einer Einzeltransaktion zwischen 2010 und 2012 mit rund 24 Millionen Euro beispielsweise um ein Drittel hinter München“, erläutert Scheunemann.
Die JLL-Prognose: „Nach unserer Einschätzung wird auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt 2013 nicht nur das Transaktionsniveau des Vorjahres mit mehr als 25 Milliarden Euro gehalten werden, sondern wir erwarten dabei auch ein anhaltend hohes Kaufinteresse internationaler Parteien. Mehrere, bislang in Deutschland noch nicht aktiv gewesene Investoren, planen derzeit großvolumige Markteintritte und die spürbare Ausweitung ihrer Investmentallokation auf deutsche Immobilienbestände“, stellt Tschammler in Aussicht. (te)
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