Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt genießt in Europa eine Sonderstellung. Im europäischen Vergleich hat er sich asynchron entwickelt. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Immobilienunternehmens Patrizia.
Im Rahmen der Studie wurden unter anderem Einzelhandelsumsatzwachstum, Mietspannen, Nettoanfangs- und Wertänderungsrenditen der Märkte seit 1995 untersucht. Demnach mussten viele europäische Märkte über mehrere Zyklen hinweg deutliche Renditeeinbußen hinnehmen. Die deutschen Top-Städte zeigten sich dagegen weitgehend stabil. Mehr noch: Auch in den Jahren 2008 und 2009 konnten beispielsweise Frankfurt/Main und Hamburg Kapitalwertzuwächse zwischen zwei und acht Prozent verzeichnen, während europaweit fast ausnahmslos Verluste im zweistelligen Bereich verbucht werden mussten.
„Anders als ihre europäischen Pendants haben die deutschen Einzelhandelsmärkte die jüngste Krise hervorragend überstanden“, resümiert Karin Siebels, Leiterin Gewerberesearch der Patrizia Gewerbe Invest KAG. Als Grund für die positive Bilanz nennt sie neben solider Wirtschaftsleistung und dem Vertrauen der Anleger in den deutschen Markt vor allem die moderaten Investitionen bis Mitte der 2000er Jahre. „Deutschland galt bei ausländischen Investoren auch in Zeiten guter Konjunktur als Land der Konsumpessimisten und Angstsparer und somit als langweiliger Markt. Dieses Bild hat sich nach der Wirtschafts- und Finanzkrise gewandelt“, so Siebels Einschätzung.
Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt laut der Analyse zudem, wie stark sich Deutschland von der Marktzyklik vergleichbarer etablierter europäischer Standorte entkoppelt hat. „Die deutschen Märkte weisen ein sehr niedriges Risiko auf, obwohl sie Renditen bieten, die auf dem Niveau anderer europäischer Märkte wie London, Wien und Dublin liegen“, heißt es in der Studie. So liegt die Nettoanfangsrendite in Berlin bei 4,6 Prozent und in Frankfurt/Main und Hamburg bei jeweils 4,4 Prozent. Zum Vergleich: London bietet derzeit vier Prozent und Wien 4,3 Prozent. Dazu sind die Renditen in Deutschland relativ stabil, während sie im übrigen Europa teilweise erheblich schwanken. So sind beispielsweise in Süd- und Osteuropa, aber auch in den großen Märkten London und Paris Veränderungen um 50 Basispunkte und mehr innerhalb eines Jahres keine Seltenheit. In Deutschland überschreiten die Schwankungen dagegen nur in Ausnahmefällen 25 Basispunkte. „Zudem gleichen sich hierzulande Schwankungen in der Regel sehr schnell wieder aus“, betont Siebels.
Für dieses Jahr sagt die Autorin der Studie ein anhaltendes Investoreninteresse an deutschen Einzelhandelsimmobilien voraus. Prognosen deuten für die nächste Zeit auf steigende Kapitalwerte in Deutschland hin, parallel dazu werden Mietpreissteigerungen erwartet. „Die Beimischung von deutschen Einzelhandelsimmobilien sind besonders zur Stabilisierung europäischer und globaler Portfolien geeignet“, so Siebels. „Investoren werden sich bei ihrer Investitionsentscheidung wieder mehr auf die Fundamentaldaten, das heißt die Verlässlichkeit der Einzelhandelsumsätze stützen, als dies in den letzten Jahren der Fall war. Die Ergebnisse der Studie zeigen zudem, dass die Kapitalwerte deutscher Einzelhandelsimmobilien sehr viel enger an die Entwicklung der Mietpreise gekoppelt sind, als in den meisten anderen europäischen Märkten.“
Nach Einschätzung der Patrizia eröffnen sich auch in einigen Märkten mit hohen Schwankungsbreiten gegenwärtig wieder Spielräume für steigende Mietrenditen. Dies gilt 2012 insbesondere für südeuropäische Städte wie Lissabon, Madrid und Mailand, aber auch für Budapest und Paris. „Insgesamt bieten sich derzeit auf breiter Basis gute Einstiegschancen in europäischer Einzelhandelsmärkte“, konstatiert Siebels. (te)
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