Deutschlands Immobilienmarkt zählt derzeit zu den nachgefragtesten weltweit. Im vergangenen Jahr wurden mehr als 36 Milliarden Euro von nationalen und internationalen Investoren in Wohn- und Gewerbeimmobilien hierzulande angelegt. Gastkommentar von Ignaz Trombello, Colliers International.
Die historisch niedrigen Zinsen sowie die Suche nach vergleichsweise sicheren Anlagemöglichkeiten haben dieses Volumen möglich gemacht. Die größten Investorengruppen 2012 waren offene Immobilien- und Spezialfonds, gefolgt von Asset und Fund Managern sowie Privatinvestoren und Family Offices. Der Schwerpunkt der überwiegend nach Sicherheit einerseits und akzeptabler Verzinsung andererseits suchenden Nachfrage lag im gewerblichen Bereich wenig überraschend weiter auf Core-Immobilien, das heißt auf Objekten in sehr guter Lage in erstklassiger Ausstattungs- und Bauqualität und mit langfristig gebundenen, bonitätsstarken Mietern.
Da es von diesem Immobilientyp in den wichtigsten deutschen Immobilienzentren aber nur eine begrenzte Anzahl gibt, haben sie sich weiter verteuert. Die sinkenden Flächenleerstände auf dem Bürovermietungsmarkt bei gleichzeitig meist überdurchschnittlichen Flächenumsätzen haben zudem bisher nicht zu einer umfangreichen Neubautätigkeit geführt, weshalb die Angebotsseite weiterhin einen limitierenden Faktor für den Investmentmarkt darstellt. Alternativen abseits des Core-Segments sind im Value-add-Bereich etliche vorhanden: Nicht mehr ganz neue Objekte oft am Rande etablierter Lagen, die nicht vollständig oder langfristig vermietet sind.
Limitierend wirken hier zum Teil die Finanzierungsbedingungen und in diesem Zusammenhang vor allem die von den Banken aufgerufenen Eigenkapitalanforderungen. Die schärferen Eigenkapitalregelungen für Banken durch Basel III erleichtern diese Situation nicht. Des Weiteren liegen die Kaufpreisvorstellungen der derzeitigen Eigentümer zu einem großen Teil noch über denen der Investoren, die auf entsprechende Wertsteigerungspotentiale orientiert sind.
Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ungebrochen hoch
Anders ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt, wo die Nachfrage sowohl im Neubau- als auch im Bestandsbereich ungebrochen hoch ist. Hier wurde das Investitionsvolumen durch Paketverkäufe wie jene der TLG-Wohnimmobilien oder des Speymill-Portfolios 2012 auf über zehn Milliarden Euro getrieben. Sowohl sicherheitsorientierte Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds als auch risikofreudige Anleger mit meist internationalem Hintergrund investieren in deutsche Wohnimmobilien – von Privatanlegern einmal ganz abgesehen. Diese treten verstärkt am Markt auf und in zunehmende Konkurrenz zu institutionellen Investoren. Exklusive Entwicklungen werden auch schon einmal zu deutlich mehr als dem 22-fachen der Jahresmiete angekauft. Internationale Investoren suchen ihre Chance im Ankauf großer Wohnungsbestände und deren Optimierung.
Der Autor Ignaz Trombello ist Geschäftsführer von Colliers International in Düsseldorf und seit dem Jahreswechsel auch Head of Investment von Colliers International, Deutschland.
Foto: Colliers International
