Zudem weisen spekulativer Wohnungsbau und eine steigende Kreditaufnahme auf eine Blase hin. „Eine Preisblase erkennt man spätestens, wenn sie platzt, die Preise also drastisch einbrechen“, erläutert Braun. „Preise brechen ein, wenn die Nachfrage deutlich hinter dem Angebot zurückbleibt. Dazu muss entweder vorher das Angebot zunehmen oder die Nachfrage einbrechen. Eine übermäßige Angebotsausweitung am Wohnungsmarkt erkennt man an Fertigstellungen, die über den mittelfristigen Bedarf hinausgehen, einen Nachfrageeinbruch daran, dass zum herrschenden Preis kaum noch einer kaufen kann oder will“, so Braun weiter.
Problematisch seien weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr die dahinter verborgene Knappheit von Wohnraum. Fehlt Wohnraum, werde sowohl der Wohnungsbau als auch die Kreditvergabe intensiviert.
Vergleich mit Spanien und den USA
In Spanien waren die Indikatoren für eine Marktüberhitzung lange vor dem Ausbruch der Krise unübersehbar. „Auf der iberischen Halbinsel wurden rund 15 Wohnungen jährlich pro Tausend Einwohner gebaut“, erklärt Braun. „Die hohe Fertigstellungszahl wurde von niedrigen Zinsen und der hohen Beschäftigungsrate begünstigt. Zwischenzeitlich stiegen die ausstehenden Kredite für den Wohnungsbau auf 63 Prozent des BIP. Die günstigen Marktbedingungen, die in der Euro-Einführung 2002 wurzeln, waren aber nicht von langer Dauer. Als die Zinsen stiegen und Arbeitsplätze wegfielen, konnten viele Bauherren ihre Kredite nicht mehr bedienen. Ihre Immobilien wurden zwangsversteigert oder standen leer“, diagnostiziert Braun.
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Auch in den USA führten günstige Zinskonditionen zur vermehrten Inanspruchnahme von Baukrediten. „Auf dem US-amerikanischen Markt führte die Vergabe von staatlich subventionierten Hauskrediten – auch an Geringverdiener – ebenfalls zu einer erhöhten Fertigstellungsrate. Zudem nutzten viele US-Haushalte die Wertsteigerungen ihrer Immobilien für die Erhöhung der Beleihungsgrenzen. Dafür verschuldeten sie sich weiter. Als der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt plötzlich endete, waren die Schulden oft höher als der verbliebene Immobilienwert.“
Vergleicht man die Lage in Spanien und den USA mit der Situation in Deutschland, gibt es laut Braun jedoch keinen Grund zur Besorgnis. „Pro Tausend Einwohner werden derzeit rund 2,9 Wohnungen gebaut, der Anteil neuer Baufinanzierungskredite am BIP liegt bei 37 Prozent“, sagt Braun. (st)
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