Die Blasengefahr auf dem Immobilienmarkt hat sich im Vergleich zum Vorquartal erhöht, eine übermäßige Verschuldung ist aber nicht in Sicht. Das geht aus dem Empirica Blasenindex für das dritte Quartal 2016 hervor.
Der Empirica-Blasenindex steigt gegenüber dem Vorquartal leicht um 0,01 Punkte. Der Einzelindex „Preis-Einkommen“ steigt um 0,04 Punkte, während „Vervielfältiger“ (plus 0,01 Punkte), „Fertigstellungen“ (minus 0,01 Punkte) und „Baukredite“ (plus/minus null Punkte) stagnieren.
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Eine übermäßige Verschuldung ist laut Empirica nicht in Sicht, die Preise steigen wegen fehlender (Neubau-)Angebote. Die Bafin bekommt bald neue Werkzeuge zur Regulierung der Kreditvergabe – etwa in Bezug auf den Beleihungsauslauf. Die Anwendung sollte aber wohlüberdacht und im Zusammenspiel mit der neuen EU-Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie gesehen werden.
Beide Vorhaben wirken in dieselbe Richtung und sollten daher koordiniert werden. Eine zu frühe oder unkoordinierte Anwendung könnte den gerade in Fahrt kommenden Neubau nach Meinung von Empirica abwürgen. Das würde den Druck auf die Mieten weiter erhöhen. Eine überzogene Anwendung könnte im sogar zu einer partiellen Kreditklemme führen, die eine Blase zum Platzen bringt.
Blasengefahr steigt auch in Schrumpfungsregionen
Der Gesamtindex steigt in Wachstumsregionen (plus 0,02 Punkte) wie immer etwas schneller als in Schrumpfungsregionen (plus 0,01 Punkte). Normalerweise beachtet der Empirica Blasenindex nur Neubau-Eigentumswohnungen (ETW). Doch der Vergleich aller ETW-Baujahre ergebe nahezu denselben Trend, während bei Eigenheimen (EZFH) das Blasenrisiko weitaus geringer sei. Das gelte vor allem für gebrauchte Objekte.
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Gegenüber dem Vorquartal steigt laut Empirica die Blasengefahr in Leipzig und sinkt in Dresden. Für acht der zwölf betrachteten Großstädte werde damit erneut eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert. Im Vorquartal habe der Wert ebenfalls bei acht Städten gelegen, vor drei Jahren noch bei zwei). In Essen sei die Gefahr „mäßig hoch“, in Dresden sowie Leipzig „gering“ und in Dortmund sogar „sehr gering“.
Kaufpreise enteilen Einkommen
Mieten und Kaufpreise wachsen nach Angaben von Empirica in 215 von 402 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Im Vorquartal habe der Wert bei 209 gelegen, vor drei Jahren bei 121. In 124 Kreisen seien die Kaufpreise auch den Einkommen enteilt.
Im Vorquartal lag der Wert bei 109, vor drei Jahren bei 28. In zwölf Kreisen werden laut Empirica zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 14 Kreise, vor drei Jahren zehn Kreise). Im Ergebnis indiziert der Empirica Blasenindex für 144 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr, das sind vier Kreise mehr als im Vorquartal.(kl)
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