Den wenigen Zuzugsregionen wie Hamburg, dem Rhein-Main-Gebiet oder Berlin stehen bestenfalls noch Umzugsregionen gegenüber, die sich immer mehr aus sich selbst speisen. Wahrscheinlich erst Ende der nächste Dekade wird für die meisten auch privat immer messbarer werden, dass das Schreckensgespenst Demographie seine dramatische Wirksamkeit erst entfalten wird durch einsetzende Wanderungsbewegungen in die Agglomerationsräume – von Jung und Alt gleichermaßen. Während die einen zunehmend der Arbeitsstätte folgen, werden beide zusammen Ausdruck einer gewaltigen Reurbanisierungswelle mit den erhofften Vorteilen urbanen Lebens. Das Pendeln neigt sich strukturell dem Ende zu.
Trend zu indirekten Anlageformen – REITs vor dem Durchbruch?
Auf der Immobilienproduktebene werden alte Erfolgsgeschichten neu geschrieben werden müssen. Der Drang zu mehr indirekten Immobilienanlageformen wird sich weiter fortsetzen. Gleichwohl werden sich Produkte auch reformierungsfreudig zeigen müssen. Die Produktklasse der offenen Immobilienfonds – Publikums- wie Spezialfonds – zeigt diese Entwicklung heute schon exemplarisch auf. Sicherlich wird dann auch der reformierte REIT seinen Durchbruch erleben – nach fünf Jahre Brutkasten auf der Frühchenstation.
Auf der Objektebene selbst werden wir uns operativ mit den Immobilien der 80er Jahre auseinander setzen müssen – sei es als nicht mehr zu nutzende Gebäude in der Region oder als Refurbishmentobjekt in zentralen Lagen. Dass dabei mehr Kreativität denn monokausales Neubauwissen gefordert sein wird, liegt auf der Hand – in insgesamt stagnierenden Märkten. Die Frage, wer diese notwendigen neuen Flächen benötigt, wird weniger schwierig ausfallen als die nach dem „was tun mit dem Bestand“.
Wenn man das Unwort anführen möchte, dann exakt an dieser Stelle: Eine Blase an unwirtschaftlichen Objekten, die sich im Herbst ihrer Lebensdauer befinden, hat sich im Bestand in den letzten 15 Jahren aufgebaut – die 70er und 80er Jahre des letzten Jahrtausends lassen grüßen. Lösbar ist diese Spannungsverhältnis auf jeden Fall. Dabei wird diese Herausforderung von harten Diskussionen begleitet werden, die von Abriss und Rückbau über eine Neudefinition von technischen und wirtschaftlichen Nutzungsdauern von gewerblichen und privat genutzten Immobilien reichen.
