Parkhäuser waren bisher kaum auf dem Radar von Investoren. Die anhaltende Renditekompression traditioneller Immobilieninvestments ändert dies nachhaltig. Die Beyerle-Kolumne
Zugegeben, vor wenigen Jahren galt in Europa noch die autofreie Stadt als Ziel der Postmoderne. Das hat sich inzwischen in die komplett andere Richtung verändert. Statt „raus aus der Stadt mit dem Vehikel“ geht es heute allenfalls noch um die intelligente Wahl der Verkehrsmittel und die individuelle Nutzen/Kosten-Relation.
Parkplatzsuche auch mit dem Mietauto
„Modal Split“ ist der Begriff der Stunde: eigenes Auto oder Mietwagen, Taxi oder Bus? Mit dem Aufkommen von Elektrofahrzeugen scheint man auch das CO2-Thema für den städtischen Verkehr in Zukunft in den Griff zu bekommen.
Das Thema Immobilien ist mit den modernen Mobilitätsanforderungen eng verknüpft. Mit der Mobilität von Kraftfahrzeugen rückt zwangsläufig auch die Weiterentwicklung der Abstellmöglichkeiten in den Fokus – und damit auch Parkhäuser.
Ein Parkhaus, korrekt müsste es Parkierungsanlage heißen, ist inzwischen deutlich mehr als eine temporäre ineffiziente Aufbewahrungsstation. Immobilienökonomisch betrachtet hat das Parkhaus eine Funktion, die bestimmt ist durch die Variablen Stadtplanung, IT, Verkehrswissenschaft, Automobilwirtschaft und Konsumgüterindustrie.
Positive Aussichten
Lässt man die optische Ausgestaltung der meisten Parkhäuser außen vor – hier ist meines Erachtens ein teilweise sichtbarer massiver Sanierungsstau im Bestand zu erkennen –, werden Investoren auf die Assetklasse Parkhäuser derzeit im Besonderen durch zwei Aspekte aufmerksam: das Cash- und das Wertsteigerungspotenzial. Die Aussichten sind in den kommenden Jahren quer durch Europa ausgesprochen positiv.
Aktuell liegen die durchschnittlichen Ankaufsrenditen in Europa bei rund 6,5 Prozent, also deutlich über denen der traditionellen Investmentvehikel Büro und Einzelhandel. Hinzu gesellt sich für Investoren die Diversifikationschance für das Portfolio.
Zur Cash flow- Komponente: allein in Deutschland haben sich die Entgelte für Kurzparken in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich um 2,9 Prozent erhöht, in Großbritannien um 3,6 Prozent und in Norwegen um 4,6 Prozent. Bei Betrachtung der nachfragerelevanten Parameter schätze ich auch die künftige Entwicklung sehr positiv ein.
Hybride versus Monofunktionale Parkhäuser
Als besonders attraktive Anlageobjekte sehe ich vor allem Parkhäuser, die von verschiedenen Mietergruppen in Anspruch genommen werden. Ein hybrides Parkhaus, das also von verschiedenen Unternehmen und privaten Konsumenten genutzt wird, ist strukturell besser aufgestellt als ein Parkhaus, das nur in monofunktionalem Gebrauch ist. Renditeorientierte Betreiber können somit eine Single-Tenant- in eine Multi-Tenant-Immobilie transformieren.
Und um mit einigen Mythen aufzuräumen: Die Trends zu Car-Sharing, Elektrofahrzeugen und hochautomatisiertem Fahren sind kein Nachteil für die Investition in Parkhäuser. Im Gegenteil: Sie verstärken die Nachfrage nach bezahlbarem Parkraum. Der in der Regel hohe Nachfrageüberhang stärkt die Marktmacht der Betreiber und macht tendenziell höhere Preise durchsetzbar.
Das Betreiberrisiko des Parkhausinvestors ist aufgrund des einfachen Geschäftsmodells als begrenzt einzustufen. Selbst im Insolvenzfall des Betreibers kommt der Zahlungsstrom nicht zwingend zum Erliegen.
Fazit
Die Renditen werden auch durch die Einbindung in Verkehrsleitsysteme oder das jeweilige Betreibermodell definiert. Marktgerechte Bepreisung ist ein weiterer wichtigen Aspekt bei der Investition in diese Assetklasse.
Bei Parkhäusern handelt es sich um einen sehr dynamischen Markt, bei dem auch intelligente technische Lösungen eine wichtige Rolle spielen – nicht zuletzt angesichts der hohen Grundstückpreise in den innerstädtischen Lagen. Als Anlagevehikel aber einen Blick wert.
Dr. Thomas Beyerle ist Managing Director bei Catella Property Valuation und verantwortet die Researchaktivitäten des Catella Konzerns.
Foto: Christian Daitche
