Preiserhöhungen im Vorfeld
Die Ergebnisse zeigen, dass die Entwicklung der Mieten von der Regulierung nahezu unbeeinflusst blieb. Im gesamten Untersuchungszeitraum seien die Angebotsmieten in allen untersuchten Regionen jährlich um etwa 2,6 Prozent gestiegen. Die Einführung der Mietpreisbremse habe diesen Trend in den meisten Regionen kurzfristig deutlich beschleunigt.
„Gerade in den Städten, wo Investoren erwarten konnten, dass eine Mietpreisbremse eingeführt wird – also dort, wo bereits im Jahr 2013 die Kappungsgrenze für bestehende Mietverträge eingeführt worden war – fiel der Preisanstieg im Vorfeld des Inkrafttretens der Mietpreisbremse auf das Jahr hochgerechnet um rund einen Prozentpunkt höher aus“, sagt Michelsen.
Mietpreisbremse teilweise preistreibend
Nach ihrem Inkrafttreten habe die Mietpreisbremse keinen signifikanten Effekt mehr auf den Preistrend in den 264 der insgesamt 308 regulierten Städte mit Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze gehabt.
In der kleinen Gruppe der Städte, die ausschließlich durch die Mietpreisbremse reguliert wurden, hatte diese laut DIW nach ihrer Einführung einen dauerhaft preistreibenden Effekt von annualisiert rund 0,6 bis 0,7 Prozentpunkte.
Kein Effekt auf Wohnimmobilienpreise
Da Immobilienpreise in großen Teilen zukünftige Ertragserwartungen abbilden, hätten sich bei einer wirksamen Regulierung auch negative Effekte beim Wert von Wohnimmobilien zeigen müssen. Dies ist weitgehend ausgeblieben, was als Hinweis für die Erwartung über die zukünftige Wirksamkeit der Regulierung gewertet werden könne.
Maas warnt vor verfrühter Reaktion
Verbraucherschutzminister Heiko Maas (SPD) warnte am Mittwoch davor, die Mietpreisbremse bereits für wirkungslos zu halten. „Ich finde es ein bisschen früh, wenn ein Gesetz, das einen Paradigmenwechsel darstellt, also ein Recht einräumt, das es bisher noch nicht gegeben hat, nach einem Jahr oder ein paar Monaten für gescheitert erklärt werden soll“, sagte Maas am Mittwoch im ARD-Morgenmagazin. Es beriefen sich aber nicht alle Mieter auf das Recht, so dass Vermieter die Preise auch zu stark anheben könnten.
Nur Neubau bekämpft Wohnungsmangel
Um die Ursachen des Wohnungsmangels zu bekämpfen, sollten laut DIW Maßnahmen zur Ausweitung der Bautätigkeit und Flexibilisierung des Angebots im Vordergrund stehen. „Nur zusätzlicher Neubau schafft nachhaltige Entspannung am Wohnungsmarkt“, sagt DIW-Ökonom Konstantin Kholodilin.
Hier sei vor allem die Kommunalpolitik gefordert, etwa ungenutzte Flächen in den urbanen Zentren dem Wohnungsmarkt zuzuführen, Verdichtungspotenziale zu heben oder Gewerbeflächen umzuwidmen.
Mietpreisbremse muss transparenter werden
Aus sozialpolitischer Sicht könne eine Mietpreisbremse nur dann gerechtfertigt sein, sofern sie die Anreize für den Wohnungsbau nicht beschneide und zeitlich begrenzt eingeführt werde, sagen die Studienautoren. Sie müsste zudem auch transparenter und praktikabler ausgestaltet sein.
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So könnten VermieterInnen zur Veröffentlichung der Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verpflichtet und die Mieterhöhung an die Entwicklung der Konsumentenpreise gekoppelt werden.
Maas zeigte sich in der SZ offen für Änderungen: „Wenn es wirklich Rechtsbruch im größeren Stil gibt, dann werden wir darauf drängen, ins Gesetz zu schreiben, was die Union bisher blockiert hat: nämlich eine Pflicht des Vermieters, die Vormiete automatisch offenzulegen und einen Anspruch des Mieters, die zu viel gezahlte Miete rückwirkend bis zum Vertragsschluss zurückzubekommen.“ (kl)
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