Manche Länder hätten den Grunderwerbsteuersatz in den letzten Jahren verdoppelt, wodurch sich auch die Belastung durch die Kaufnebenkosten gesteigert habe. „Eine pauschale Freistellung eines großen Teils der Transaktionen, wie von der FDP vorgeschlagen, dürfte aber vor allem in Preissteigerungen aufgehen. Fokussierter sind die Vorschläge von CDU und SPD“, sagt Michelsen. Fraglich wäre jedoch, ob die Länder bereit sind, auf die Einnahmen zu verzichten.
Einheitliche Förderung birgt Gefahr von Fehlentwicklungen
Alle Förderprogramme müssten so gewählt sein, dass sie genau den Familien den Erwerb von Wohneigentum ermöglichen, die es sich ohne die Förderung gerade so nicht leisten könnten. Noch schwieriger sei allerdings, die Förderprogramme auf die regionalen Immobilienmärkte anzupassen.
Einheitliche Steuerfreibeträge und Kapitalhilfen würden in günstigen Regionen einen viel stärkeren Anreiz als in angespannten Märkten setzen. Die Bewertungen von Immobilien würden sich aber auch aufgrund des demografischen Wandels und der Nachfrageentwicklung regional unterscheiden. „Eine pauschale Förderung birgt daher die Gefahr, Fehlinvestitionen zu unterstützen“, warnt Michelsen.
Michelsen fasst zusammen, dass das größte Problem junger Familien der Mangel an Eigenkapital ist, nicht die Belastung durch laufende Kosten der Immobilienfinanzierung. Die Vorschläge von CDU, SPD und FDP seien zu wenig konkret, um die Wirkung abschätzen zu können und es bestehe die Gefahr von Fehlentwicklungen.
Mögliche Lösung: Nachrangdarlehen
„Eine Alternative, die aus Sicht der Steuerzahler günstiger wäre und gleichzeitig nicht zu Fehlinvestitionen verleiten würde, wären sogenannte Nachrangdarlehen“, sagt Michelsen. Der Staat solle günstig Geld verleihen und der Gläubiger sein, dessen Ansprüche als letztes bedient werden. Banken könnten diese Darlehen äquivalent zu Eigenkapital bewerten.
Gefördert werden sollten nur Haushalte, die auch die laufenden Kosten stemmen können, diese Bonitätsprüfung würden Banken schon heute durchführen. Die Höhe der Nachrangdarlehen könnte leicht an die regionalen Immobilienmärkte angepasst werden. Das Darlehen könnte beispielsweise ein Drittel des Eigenkapitals abdecken, das von Banken zur Finanzierung einer durchschnittlich teuren Immobilie gefordert wird.
Weitere Vorteile wären der geringe Verwaltungsaufwand, die leichte Anpassbarkeit an sich ändernde Bedingungen, und dass mit der KfW Bankengruppe schon eine mögliche Institution zur Umsetzung gefunden ist. „Diese Form der Unterstützung könnte vielen Haushalten den Weg ins Eigenheim ebnen und wäre gleichzeitig eine kostengünstige Alternative zu allen anderen Vorschlägen“, sagt Michelsen. (kl)
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