Immobilien in Deutschlands Bürohochburgen, Metropolregionen und Studentenstädten sind gefragt – bei Anlegern und Initiatoren. Die Strategien der Emissionshäuser in der anhaltenden Regulierungsunsicherheit.
Text: Andreas Friedemann, Cash.
Real I.S., Wealth Cap und Hesse Newman Capital tun es – sie investieren in Münchener Betongold. Nirgendwo sonst innerhalb Deutschlands ist das Synonym für Immobilien so passend wie in der Isarmetropole. Die Kaufpreise und Mieten für Bürogebäude, Einzelhandelsobjekte oder Wohnhäuser in der bayrischen Landeshauptstadt sind hoch und steigen dürften noch weiter steigen.
München lockt die Investoren an
Der Münchener Bürovermietungsmarkt ist liquide, die Leerstandsrate ist niedrig, und die Wirtschaft in Bayerns Metropole brummt. Sie liegt ausweislich einer aktuellen Studie der Gesellschaft für Konsumforschung GfK bei 27.464 Euro pro Einwohner pro Jahr im Stadtgebiet, der Landkreis München kommt gar auf 27.877 Euro.
Real I.S. hat sich rund 34.000 Quadratmeter vermietete Bürofläche, verteilt auf drei Gebäude in und um den Mittleren Ring gesichert, die sie seit Anfang Oktober 2012 über den Bayernfonds Deutschland 24 Privatanlegern zur Beteiligung anbietet. Diese sollen 71 Millionen Euro zum Gesamtinvestitionsvolumen von 127 Millionen beitragen.
Wealth Cap konnte Anfang Oktober 2012 ebenfalls einen Ankauf in München vermelden: Den Kaufpreis für die Immobilie in der Ganghoferstraße 27-29 will er allerdings noch nicht preisgeben. Rund 100 Millionen Euro dürfte sie schätzungsweise schon gekostet haben. Die Gesamtfläche von 30.283 Quadratmetern zuzüglich der 297 PKW-Stellplätze ist in den kommenden zehn Jahren an die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG vermietet. Wann das Gebäude als Fondsobjekt auf den Markt kommt, ist allerdings noch offen.
Initiator Hesse Newman Capital setzt die Produktlinie Classic Value mit der Nummer 8 mit einem künftigen Greenbuilding fort. Der Neubau soll nach seiner Fertigstellung knapp 19.000 Quadratmeter an Büro- und Einzelhandelsflächen sowie 63 Wohnungen beherbergen.
Zuversichtlich starten die Häuser in die Platzierung ihrer Fonds, die nach derzeitigem Stand der Dinge nur noch bis zum Umsetzungsstichtag der AIFM-Richtlinie am 23. Juli 2013 vertrieben werden dürfen.
Die regulierungsbedingte Verunsicherung kommt den Produktanbietern zu einem Zeitpunkt in die Quere, der eigentlich günstig wäre, um Umsätze einzufahren. Gerade die freien Vertriebspartnern dürften derzeit guter alter Jahresendgeschäftsstimmung sein. Ihre Regulierungsanforderungen treten nämlich schon zum Jahreswechsel in Kraft.
Vertriebsorganisationen beobachten, dass insbesondere die freien Vermittler die Zeit bis zum Jahresende nutzen wollen, um unter den gewohnten Rahmenbedingungen bis zum Jahresende Geschäft zu machen.
Die Bankenvertriebe müssen die Vorschriften bereits erfüllen. Gerüchteweise planen einige Kreditinstitute das Geschäft mit geschlossenen Fonds zum Frühjahr einzustellen, wenn, der vorliegende Diskussionsentwurf zur AIFM-Umsetzung nicht entscheidend verändert wird.
Platzierungsdeadline drückt
Andere Häuser, darunter etwa Lloyd Fonds, setzen auf B-Standorte und legen sicherheitshalber lieber Produkte mit kleineren Volumina auf, die sie nach eigener Einschätzung rechtzeitig – bis Mitte nächsten Jahres – auch platzieren können.
Der Tübinger Initiator Fairvesta indes hatte für seinen Jubiläumsfonds Mercatus X bereits nach gut einem halben Jahr 100 Millionen Euro eingesammelt.
Das Stuttgarter Emissionshaus DFH Deutsche Fonds Holding dagegen tut sich mit seinem Beteiligungsangebot Nummer 98, das seit Mai 2011 vertrieben wird, vergleichsweise schwer. Mit dem geplanten Investitionsvolumen von 361 Millionen Euro wurde auf einem riesigen Areal die neue Zentrale des Mobilfunkanbieters Vodafone in Düsseldorf finanziert. Das selbstgesteckte Platzierungsziel, bis zum Silvestertag 2012 den prospektierten Eigenkapitalanteil in Höhe von 225 Millionen Euro bei den Privatanlegern einzusammeln, dürfte nicht mehr zu erreichen sein. DFH-Angaben zufolge lag der Platzierungsstand zum Ende des dritten Quartals 2012 bei 88 Millionen Euro. Jetzt versucht der Stuttgarter Initiator den Fonds auch über institutionelle Investoren zu platzieren.
Spätestens seitdem der Entwurf des KAGB im Juli 2012 bekannt wurde, wird in Deutschlands Emissionshäusern darüber nachgedacht, wie es im Sommer nächsten Jahres weiter gehen soll – meistens leise, manchmal laut.
Ende September 2012 hatte der Hamburger Initiator Nordcapital mitgeteilt, zumindest vorerst keine neuen Fonds für Privatanleger auflegen zu wollen. 25 der insgesamt 90 Mitarbeiter wurden kurzfristig zum 30.09.2012 freigestellt, vornehmlich aus den Bereichen Marketing und Vertrieb.
Hochschulbau mit Staatsmieter
Wettbewerber wie Paribus Capital, NGF oder LHI haben sich wegen der vermeintlichen oder tatsächlichen Sicherheit dagegen nach staatlichen Mietern ihrer Objekte umgesehen und haben Hochschulen entdeckt. Sie finanzieren mit unterschiedlich starkem Universitätsbezug und variierend guter Drittverwendungsmöglichkeit Erweiterungsbauten der Lehreinrichtungen.
Nach wie vor gerne genommen, wenn auch mit ganz unterschiedlichen Ausstattungs- und Nutzungskonzepten sind Studentenappartmenthäuser oder Wohnheime.
Kapitalpartner Konzept, FHH(I) wollen ihre etablierten Fondsserien fortsetzen und Anfang 2013 mit neuen Offerten auf den Markt kommen. Hamburg Trust will noch vorher ein neues Studentenwohnheim mit beachtlichen 795 Wohneinheiten in Mainz zur Beteiligung anbieten, das nach der geplanten Fertigstellung zum Wintersemester 2013/2014 für 30 Jahre an das staatliche Studierendenwerk vermietet ist.
Ob der von Habona Invest geplante Fonds das Zeug zum Trendprodukt 2013 hat, muss sich erst noch zeigen: Der Frankfurter Initiator plant, zwischen zwölf und 15 Kindertagesstätten (Kitas) in einem Fonds bündeln. Mit der Story für das Beteiligungsangebot dürfte der Vertrieb keine Schwierigkeiten haben auch bei Anlegern zu punkten, die nicht Eltern sind. Der Bedarf an Plätzen in Kindertagesstätten ist riesig. Hinzu kommt, dass Eltern hierzulande ab dem 1. August 2013 einen gesetzlichen Anspruch auf Betreuung ihres Kindes, sofern es unter drei Jahren alt ist.
In Betracht kämen jedoch nur private, kirchliche oder öffentliche Betreibergesellschaften, hinter denen die öffentliche Hand. Weitere Voraussetzung sei, dass die Mietverträge eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren haben werden. Solche Pächter dürften nicht leicht zu finden sein.
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