Auf dem Düsseldorfer Büromarkt wurden laut dem Immobilienberatungsunternehmen Anteon im ersten Halbjahr 2018 circa 182.000 Quadratmeter umgesetzt. Damit bleibt der Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres um elf Prozent hinter dem Vorjahresresultat zurück. Die Zahl der Objektkäufe legte jedoch deutlich zu.
„Bereits im ersten Quartal zeigte sich, dass die Vermietungsleistung gegenüber dem Vorjahr abfällt. Wenngleich im zweiten Quartal deutlich mehr Fläche vermietet wurde als im ersten Quartal mit 68.300 Quadratmetern, fehlten für ein besseres Halbjahresergebnis Großabschlüsse“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der Anteon Immobilien GmbH & Co. KG. Mit drei Abschlüssen über 5.000 Quadratmeter waren dies nur halb so viele wie im Vergleichszeitraum 2017.
Mieten auf hohem Niveau, Leerstand weiter rückläufig
Die Spitzenmiete lag zur Jahresmitte mit 27,00 Euro je Quadratmeter weiterhin auf dem hohen Niveau, das sie bereits zum Ende des ersten Quartals 2018 erreicht hatte. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies ein Plus von 0,50 Euro pro Quadratmeter. Der Anstieg der Durchschnittsmiete von 14,50 Euro Ende Juni 2017 auf nunmehr 15,80 Euro fiel noch deutlicher aus. Begründet liegt er insbesondere in Anmietungen in Neubauprojekten.
Auch beim Leerstand setzte sich die gewohnte Entwicklung fort: Er sank weiter – von 720.000 m2 zum Halbjahr 2017 auf zuletzt 590.000 Quadratmeter. Das entspricht einer Leerstandsquote von acht Prozent. Aktuell umfasst der Düsseldorfer Büroflächenbestand 7,4 Millionen Quadratmeter. Ergänzt wird er im laufenden Jahr um sechs Projektentwicklungen mit insgesamt über 100.000 Quadratmetern, wovon fast 90 Prozent vorvermietet sind, und 2019 nach derzeitigem Stand um elf Projekte mit ca. 115.000 Quadratmetern, bei denen bereits zur Hälfte die neuen Nutzer feststehen.
Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt übertrifft Vorjahresergebnis
Im ersten Halbjahr 2018 wechselten Düsseldorfer Gewerbeimmobilien für 1.160 Millionen Euro den Eigentümer. Damit fällt das Transaktionsvolumen um 25 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum aus. „Düsseldorf behauptet sich als attraktiver Immobilieninvestmentmarkt“, sagt Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter Anteon Immobilien. „Die starke Nachfrage nach Core-Immobilien trifft allerdings zunehmend auf einen Produktmangel in A-Lagen.“
Büroimmobilien bleiben mit 60 Prozent am Transaktionsvolumen auch im Betrachtungszeitraum die beliebteste Assetklasse unter den Investoren. Grundstücke, Objekte mit Mischnutzung und Hotels folgen weit abgeschlagen. Stärkste Verkäufergruppe waren Projektentwickler mit einem Umsatz von 509,7 Millionen Euro. Unter den Käufern waren Asset-Manager mit 204,7 Millionen Euro am aktivsten.
„Die Netto-Anfangsrenditen sind weiter rückläufig, jedoch wurde die Grenze von drei Prozent noch nicht unterschritten“, erklärt Varro die Entwicklung der Renditen. Die Spitzenrendite für Büros sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 0,40 Prozentpunkte auf 3,30 Prozent, jene für Geschäftshäuser und Logistikimmobilien um jeweils 0,30 Prozentpunkte auf 3,20 beziehungsweise 4,60 Prozent.
Fazit und Ausblick
„Trotz des im Vorjahresvergleich etwas schwächeren ersten Halbjahres ist ein Flächenumsatz von 400.000 Quadratmetern zum Jahresende weiterhin möglich“, sagt Piekarski. Dafür sprechen einige Großgesuche auf dem Markt mit deutlich mehr als circa 10.000 Quadratmetern. Gelingt hier der Abschluss, hätte dies einen höheren Gesamtflächenumsatz als 2017 zur Folge, als knapp 360.000 Quadratmeter umgesetzt wurden. In Folge des in einigen Teilmärkten immer deutlicher zutage tretenden Angebotsengpasses dürften die Mieten im Jahresverlauf 2018 weiter steigen, während die Incentives sinken.
„Das rege Investmentgeschehen auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt dürfte sich im Jahresverlauf fortsetzen“, prognostiziert Varro. „Aufgrund der zu erwartenden großvolumigen Transaktionen auf dem Markt wird das Transaktionsvolumen unseres Erachtens zum Jahresende auf ähnlich hohem Niveau wie in den Vorjahren schließen. Wir prognostizieren daher für das Gesamtjahr 2018 ein Transaktionsvolumen von ca. 2,6 Milliarden Euro. (fm)
Foto: Shutterstock
