Lässt sich das Eigenheim als „Anlage“ zur Altersvorsorge qualifizieren? Das eigene Haus ist eher ein Konsumgut, das sich derjenige leisten sollte, der anders bereits ausreichend vorgesorgt hat. Gastkommentar von Angelika Kunath, Fondshaus Hamburg Immobilien.
Die Immobilie ist bei den Deutschen beliebter denn je. Bei einer Umfrage des Marktforschungsinstitutes TNS erklärten 62 Prozent der Deutschen, es sei besser, ein Haus zu kaufen als es zu mieten. Nur zehn Prozent widersprachen dieser Meinung. 75 Prozent der Befragten sehen die ersparte Miete als wichtigen Teil der Altersvorsorge und zwei Drittel stimmten ganz generell der Aussage zu, Immobilien seien eine gute Geldanlage. Nur acht Prozent widersprachen dieser Meinung.
Die selbstgenutzte Immobilie, um die es in dieser Umfrage ging, kann natürlich ein sinnvoller Baustein in der Altersvorsorge sein, aber die Risiken und Probleme werden eindeutig unterschätzt.
Das erste Risiko hängt mit dem Standort der Immobilie zusammen. Nur in Regionen, die eine positive demografische Perspektive haben – insbesondere die großen Metropolen – ist langfristig mit einer guten Wertentwicklung zu rechnen. Dort ist jedoch die Eigentumsquote besonders niedrig. Hoch ist sie dagegen gerade in den ländlichen Regionen, wo ein erhebliches Risiko besteht, dass der Wert der Immobilie langfristig sinkt. Gerade dort, wo das Eigenheim den größten Zuspruch erfährt, birgt es die höchsten Risiken.
Das zweite Risiko, das oft unterschätzt wird, hängt mit der „Alterstauglichkeit“ der Immobilie zusammen. Aus Untersuchungen wissen wir, dass die meisten Käufer dieses Problem verdrängen: Ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung wirklich so gebaut, dass sie sich auch als Altersruhesitz eignet? In den allermeisten Fällen ist das nicht so, und es kämen – gerade im Alter – erhebliche Kosten für einen entsprechenden Umbau auf den Besitzer zu.
Das dritte Risiko ist das der Energieeffizienz. Steigende Energiepreise erfordern eine viel bessere Wärmedämmung und moderne Systeme zur Energieversorgung. Die Kosten einer umfassenden energetischen Sanierung, die bei einem Einfamilienhaus in der Relation sehr viel höher sind als bei einem größeren Mietshaus, werden häufig unterschätzt, wie übrigens generell die Kosten der laufenden Instandhaltung bei älteren Immobilien oftmals beim Erwerb nicht einkalkuliert werden.
Das vierte Risiko ist das Mobilitätsrisiko. Untersuchungen belegen, dass die Mobilität von Arbeitnehmern mit der Eigentumsquote abnimmt. Sicherlich gibt es Ausnahmen wie die Vereinigten Staaten, wo Immobilienbesitzer ein ganz anderes, viel pragmatischeres Verhältnis zu ihrem Haus haben als in Deutschland. Hierzulande gilt jedoch, dass derjenige, der ein eigenes Haus besitzt, damit eine zusätzliche Hürde errichtet, die seine berufliche Mobilität einschränkt. Wer sein Haus verkaufen muss, weil er umzieht, wird oft die Erfahrung machen, dass der Käufer keineswegs bereit ist, die hohen Ausgaben, die der Besitzer oftmals gemacht hat, um das Haus nach seinen eigenen Vorstellungen umzugestalten und zu verschönern, nicht zu zahlen bereit ist.
All dies spricht nicht grundsätzlich gegen den Erwerb einer eigengenutzten Immobilie, doch spricht es dagegen, allzu einseitig auf diese Form der „Anlage“ zur Altersvorsorge zu setzen. Es ist überhaupt fraglich, ob das Eigenheim als „Anlage“ zu qualifizieren ist. Eher ist das eigene Haus ein Konsumgut, das sich derjenige leisten sollte, der anders bereits ausreichend vorgesorgt hat.
Natürlich gehören zu dieser Basis-Altersvorsorge auch Immobilien, aber eben nicht das Eigenheim. Der Anleger sollte, bevor er ein Eigenheim erwirbt, eher auf indirekte Immobilienanlagen setzen. Diese haben mehrere Vorteile: Das Risiko ist meist besser diversifiziert, so etwa, wenn der Anleger in mehrere Fonds mit Immobilien unterschiedlicher Nutzungsarten an unterschiedlichen Standorten investiert. Zudem wird die indirekte Immobilienanlage durch Immobilienprofis gemanagt, so dass die Erträge, die hier erwirtschaftet werden, auch jenen überlegen sind, die Anleger erzielen, die direkt in vermietete Immobilien investieren.
Die oben zitierte Aussage, dass „Immobilien eine gute Geldanlage“ sind, hat sicherlich ihre Berechtigung. Aber sie trifft nur mit erheblichen Einschränkungen für die selbstgenutzte Immobilie zu und eher für gut gemanagte Formen der risikodiversifizierten, indirekten Immobilienanlage.
Die Autorin Angelika Kunath ist Geschäftsführerin bei Fondshaus Hamburg Immobilien (FHHI).
Foto: Fondshaus Hamburg
