Eigentumswohnungen als Kapitalanlage mittels Vermietung gewinnen im Rahmen der Eurokrise und angesichts des Themas Rentenlücke an Bedeutung. Allerdings sind hierbei verschiedene Aspekte zu beachten, um Fehlinvestitionen zu vermeiden.
Gastkommentar von Dr. Wulff Aengevelt, Aengevelt Immobilien
Eurokrise und das Thema ‚Rentenlücke‘ verstärken das Engagement in Wohnimmobilien insbesondere in Wachstumszentren. Neben dem Erwerb von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen vor allem durch vermögende Privatinvestoren und Family Offices beobachtet unser Haus eine unverändert starke, teilweise noch steigende Nachfrage auch nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zur Eigennutzung oder rentierlichen Vermietung.
Insbesondere bei Eigentumswohnungen ist Letzteres indessen kritisch zu prüfen, denn wenn die Eigennutzung – für die Eigentumswohnungen in erster Linie geschaffen sind – als Motiv hinter die Mieterzielung zurücktritt, entfernt sich das Investment von seinem originären Zweck und wird unter Umständen anfällig für Blasenbildung.
Tatsächlich sehen zur Zeit marktnahe Experten Tendenzen für eine partielle Überproduktion von Eigentumswohnungen vor allem in Wachstumskernen, die aufgrund hoher Gesamterstellungskosten (aktuelle Baukosten, EnEV, Grundstückspreise) nur für den gehobenen Mietwohnungsmarkt in Frage kommen. Auf diese Abnahmekategorie entfallen indessen lediglich rund 20 Prozent des Mietmarktes, im Luxussegment sind es sogar nur fünf Prozent.
Deshalb sind vor einer solchen Kapitalanlage mehrere Aspekte zu beachten:
– Empfehlenswert ist grundsätzlich der Einsatz von mindestens 25 bis 30 Prozent Eigenkapital.
– Zudem muss die zur Bedienung des aufgenommenen Fremdkapitals notwendige Kaltmiete auch tatsächlich und nachhaltig erzielbar sein. Dazu ist das Mietpreisniveau in vergleichbaren Objekten im unmittelbaren Wohnumfeld sorgfältig zu analysieren, um nicht am Markt vorbei zu kalkulieren.
– Außerdem muss die ausreichende Tilgung berücksichtigt werden, um bei einer Prolongation beispielsweise nach zehn Jahren nicht von deutlich gestiegenen Zinsen „überrascht“ zu werden.
Wenn all dies erfüllt ist, sind qualifizierte Wohnimmobilien in der Regel durchaus eine sichere Investition.
Dr. Wulff Aengevelt ist geschäftsführender Gesellschafter der Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG
Foto: Aengevelt Immobilien
