Die BaFin-FAQ lassen zwar Erweiterungsinvestitionen zum Beispiel in zusätzliche Parkplätze zu, sofern sie für die Werterhaltung erforderlich sind und unter der 20-Prozent-Grenze bleiben. Aber höhere Kosten, wesentliche Umgestaltungen sowie alle Investitionen zur Wertsteigerung vorhandener Objekte sind schädlich.
Dann wird der Fonds – gewollt oder ungewollt – zum voll KAGB-pflichtigen AIF. Das bedeutet unter anderem: Beauftragung einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) und einer Verwahrstelle, Anpassung des Gesellschaftsvertrags, von der BaFin zu genehmigende Anlagebedingungen.
Für zwei Flex Fonds wäre die restriktive Auslegung fast zum Verhängnis geworden. Sie konnten bei ihren Einzelhandelsobjekten erforderliche Erweiterungsinvestitionen nicht vornehmen, ohne mit der Regelung in Konflikt zu geraten, berichtet Feig.
Drohende Schieflage
„Einige Mieter haben damit gedroht, einen anderen Standort zu wählen, wenn die Flächenerweiterung nicht umgesetzt wird“, so Feig. Die Fonds hätten dadurch in eine gefährliche Schieflage geraten können, zumal wegen der teilweise unsicheren bzw. ungeklärten Vermietungsaussicht auch die Anschlussfinanzierung wackelte. Die Portfolios wurden nun restrukturiert und sollen in einen AIF überführt werden. Auch seine weiteren Altfonds will Feig an das KAGB anpassen, um sie handlungsfähig zu halten.
Auch wenn das einiges kostet: Immerhin hat Flex Fonds die Möglichkeit dazu, weil das Unternehmen über eine eigene KVG-Zulassung verfügt. Viele andere Bestandsfonds hingegen werden von Unternehmen betreut, die nicht mehr im Erstmarkt aktiv sind, oder der ursprüngliche Initiator ist längst pleite.
Sofern ein Fonds erforderliche Investitionen nicht vornehmen darf und die AIF-Umstellung mit Beauftragung einer Service-KVG nicht rechtzeitig gelingt, kann die Sache für die Anleger übel ausgehen. Feig sieht diese Gefahr vor allem im großflächigen Einzelhandel, der ständig flächenmäßig expandiere. Doch auch bei Büros und anderen Nutzungsarten kann die 20-Prozent-Grenze etwa bei notwendigen Revitalisierungen nach Ablauf der Erstmietverträge leicht erreicht werden. Zudem ist nicht selten eine Umgestaltung der Flächen erforderlich, die nach den BaFin-FAQ unabhängig von der Investitionshöhe nur in engen Grenzen erlaubt ist.
