Shopping-Center trugen hier zu 64 Prozent des Gesamtvolumens der Top-Sieben bei, gefolgt von 1A-Einzelhandelsimmobilien mit 17 Prozent und Fachmärkten/Fachmarktzentren mit 15 Prozent. Letztere dominieren das Marktgeschehen außerhalb der Metropolen, wo das Fachmarktsegment zu 64 Prozent des Transaktionsvolumens beitrug.
Etwa zwölf Prozent oder 191 Millionen Euro des Gesamtvolumens seien im Rahmen von Portfoliotransaktionen investiert worden, wobei fast ausschließlich Handelsimmobilien außerhalb der Topstandorte erworben wurden. Im Vorjahresvergleich reduzierte sich der Anteil der Portfolioverkäufe laut CBRE um 88 Prozentpunkte.
„In den ersten drei Monaten des neuen Jahres gab es so gut wie keine Portfoliotransaktionen auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsimmobilien, was wesentlich zu dem insgesamt geringen Transaktionsvolumen beigetragen hat“, kommentiert Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland.
Deutsche Investoren dominieren
Viele Ankäufe seien noch im Schlussquartal des Vorjahres abgeschlossen worden und haben so zur Jahresendrallye 2017 beigetragen. Neue Pakete zu platzieren und Käufer anzusprechen benötige Zeit, jedoch sei von einer steigenden Portfolioquote im Laufe des Jahres auszugehen.
Zu Jahresbeginn sei der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsobjekte von heimischen Investoren dominiert worden, die mit über einer Milliarde Euro insgesamt 66 Prozent des Transaktionsvolumens beisteuerten. Auch unter den Verkäufern entfalle mit 62 Prozent der Großteil des Volumens auf deutsche Investoren.
„Gerade der Nachfragedruck der internationalen Investoren bleibt hoch, auch da die Auswahl an attraktiven und sicheren Ausweichmärkte begrenzt ist. Das bedeutet aber nicht, dass die internationalen Investoren das Geschehen auf dem hiesigen Investmentmarkt bestimmen – im Gegenteil“, sagt Poppinga.
Asset- und Fondsmanager besonders aktiv
Knapp 30 Prozent der Investments in einzelhandelsgenutzte Immobilien entfalle auf offene Immobilien- und Spezialfonds, die besonders in den Topstandorten aktiv seien. Dort haben sie mit Investments von 247 Millionen Euro insgesamt 51 Prozent des dortigen Volumens beigetragen.
An zweite Stelle setzten sich Asset- und Fondsmanager mit 284 Millionen Euro (18 Prozent), gefolgt von der Gruppe der Corporates wie Rewe, Poco oder XXXLutz (zwölf Prozent).
Auch auf Verkäuferseite seien die Asset- und Fondsmanager besonders aktiv gewesen, mit Verkäufen im Wert von rund 374 Millionen Euro (24 Prozent). Projektentwickler und Bauträger verkauften Objekte in Höhe von 348 Millionen Euro (22 Prozent).
Markt wird im Jahresverlauf anziehen
In nahezu allen Assetklassen bleiben die Nettoanfangsrenditen im Einzelhandelssegment gegenüber dem Jahresendquartal 2017 stabil. So notieren innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Lagen im Durchschnitt der Top-Sechs Städte unverändert bei 3,14 Prozent.
Einzig bei Fachmarktzentren und erstklassige Shopping-Centern in A-Standorten gingen die Nettoanfangsrenditen aufgrund des hohen Nachfragedrucks zurück. Die Spitzenrenditen liegen für erstklassige Fachmarktzentren derzeit bei 4,50 Prozent, für Premium-Shopping-Centern bei 3,80 Prozent.
„Ungeachtet des verhaltenen Jahresstarts wird der Einzelhandelsinvestmentmarkt im Jahr 2018 noch deutlich an Dynamik zulegen, so dass wir trotz Angebotsknappheit bis zum Jahresende erneut ein Investitionsvolumen im zweistelligen Milliardenbereich erwarten“, sagt Poppinga. (bm)
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