Bis Mitte des Jahres 2022 driftete das Niveau von Kaufpreisen und Mieten immer weiter auseinander. Das höhere Niveau der Preise war in der Niedrigzinsphase gerechtfertigt, aber auch keine Sekunde länger. Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten, wie die Entwicklung beider Größen wieder zueinander finden kann: Entweder die Preise fallen oder die Mieten steigen. Durch die nach wie vor hohe Wohnungsknappheit bei gleichzeitig einbrechender Neubautätigkeit steigen die Mieten derzeit sogar außerordentlich schnell. So wäre es möglich, dass das hohe Bewertungsniveau der Immobilien – quasi nachträglich – durch den Mietanstieg gerechtfertigt wird. Tatsächlich rechtfertigt die Knappheit aber nur einen Teil des Preiszuwachses, deswegen mussten die Preise auch schon etwas nachgeben. Ob das neue Gleichgewicht schon wieder stabil ist, wird sich aber erst noch zeigen müssen. Denn das Rückschlagpotenzial bei den Preisen ist zwar gesunken, aber bislang erst um etwa ein Drittel (z.B. in den Top7-Städten von 49% auf 32%). Und die regionale Verbreitung der Blasengefahr ist zwar auf dem Rückzug, aber der Anteil gefährdeter Kreise sank in Q4/23 nur noch langsam. Steigende Zinsen oder eine stotternde Wirtschaft könnten weitere Preisrückgänge auslösen, hohe Zuwanderung oder stattliche Subventionen wirken in die Gegenrichtung.
Die aktuellen Daten: Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken weiter
Die Blasengefahr schrumpft dank steigender Mieten weiter, die Verbreitung sinkt zuletzt allerdings deutlich langsamer als die Brisanz. Das liegt daran, dass die Schwellenwerte für eine Blasengefahr vielerorts sehr weit überschritten waren.
Miete und Preis finden zueinander
Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Hier zeigt sich, dass der Anteil gefährdeter Kreise seit sechs Quartalen sinkt, in Q4/23 aber nur noch langsam.
Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Hier zeigt sich seit der Trendwende ein gleichbleibend hoher Rückgang: In Q4/23 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten nur noch einen Vorsprung von 32% gegenüber dem Mietanstieg; das war zuletzt in Q2/18 der Fall, im ersten Quartal 2022 waren es noch 49%.
Die Werte für 2023q4
Die Teilindizes Fertigstellungen, Vervielfältiger und Preis-Einkommen bleiben unverändert (+/- 0 Pkte.). Lediglich der Teilindex Baukredite sinkt leicht (-1 Pkt.).
Der Gesamtindex (-1 Pkt) geht in Schrumpfungsregionen (-4 Pkte) am stärksten zurück. In Wachstumsregionen und Schwarmstädten verliert er dagegen durchschnittlich viel (-1 Pkt).
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten. Nach einem 11-jährigen Anstieg sinkt es bundesweit seit 2022q1 und liegt nunmehr bei 22% (2022q4 noch bei 29% | vor drei Jahren bei 26%), noch ausgeprägter ist der Rückgang in den Top 7-Städten auf 32% (2022q4 noch 43% | vor drei Jahren 44%).
Begünstigt wird dieser Trend durch die hohen Mietzuwächse: zu wenig Neubau aufgrund hoher Baukosten bei gestiegenen Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, wenn steigende warme Nebenkosten den Anstieg der Nettokaltmieten begrenzen.
Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung
Die Situation bleibt unverändert: Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart weisen ein „mäßiges“, alle anderen Städte ein „eher hohes“ Blasenrisiko auf.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 31X1 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Maximum in Q3/22 mit 332).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 343 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum in Q4/22 mit 365).
Verteilung „Fertigstellungen“
In 10 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum in Q2/22 mit 109).
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex jetzt für 332 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Maximum in Q4/22 mit 355).
