Ein Haus erben, das wünschen sich viele Menschen. Dass das aber gerade bei älteren Immobilien auch teure Renovierungspflichten mit sich bringt, wird dabei gern übersehen. Doch die Sanierungspflicht kann sich zum Zündstoff unter den Erben entwickeln.
Jeder kennt sie: Leerstehende Immobilien in bester Lage, die maximal verwahrlost sind. Grund dafür sind meist Erbengemeinschaften, deren Mitglieder sich nicht auf eine gemeinsame Sanierung einigen können. „Kein Erbe in einer uneinigen Erbengemeinschaft wird freiwillig noch weiteres gutes eigenes Geld in etwas investieren, was ihm nicht selbst zu 100 Prozent gehört und wo er oft über Jahre nicht drankommen wird“, nennt Manfred Gabler, Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung, den Grund.
Schon in normalen Zeiten sind Erbengemeinschaften sehr streitanfällig, weil sich hier die unterschiedlichsten Charaktere als Miterben wiederfinden. Die gesetzliche Zwangsgemeinschaft dient nicht wenigen dazu, alte Hühnchen aus vergangenen Familienfehden zu rupfen. Während der Gesetzgeber die Erbengemeinschaften nur als zeitlich begrenztes Provisorium ausgestattet hat, ist die Realität eine andere. Oft dauert es nämlich Jahre, bis die Erben die Erbschaft aufgeteilt haben.
Energetische Gebäudesanierung treibt Erben in die Enge
In diese Zeitspanne kann dann auch die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) hineinfallen. Damit treibt der Gesetzgeber die Miterben richtig in die Enge. Davon betroffen sind vor allem ältere Hauser. Wurde dort beispielsweise die Heizungsanlage im Jahr 1991 und später eingebaut, muss der Austausch nach 30 Jahren Betriebszeit erfolgen. Hinzu kommen Dämmpflichten für Außenfassaden, das oberste Geschoss und frei liegende Leitungen in unbeheizten Räumen.
Diese Sanierungspflicht besteht auch, wenn ein neuer Eigentümer ein Haus mit alter Heizung kauft oder das Haus infolge Erbschaft auf eine Erbengemeinschaft übergeht. Das gilt auch, wenn der frühere Eigentümer selbst von einer Sanierungspflicht befreit war, weil er seit 2002 in der Immobilie gewohnt hat. Auf diese Privilegierung kann sich der neue Besitzer nicht berufen.
„Je nach Haustyp können nach dem Gebäudeenergiegesetz schnell zwischen 50.000 und 150.000 Euro Sanierungskosten auf die Erbengemeinschaft zukommen. Dann geht der Zoff erst richtig los. Die neue Sanierungspflicht nach dem Gebäudesanierungsgesetz treibt die Mitglieder einer Erbengemeinschaft weiter in die Enge. Denn Sanierungspflicht hin oder her: Ein wirtschaftlich klug denkender Mensch wird niemals Geld in eine Immobilie investieren, die ihm nur zu 33 Prozent gehört“, weiß Manfred Gabler zu berichten, Geschäftsführer des Weilheimer Unternehmens ErbTeilung.
Es drohen hohe Bußgelder
Das Sanierungsthema einfach aussitzen ist für Erbengemeinschaften gefährlich. Denn nach dem Gebäudeenergiegesetz werden 50.000 Euro Bußgeld fällig, wenn die Erbengemeinschaft ihrer gesetzlichen Sanierungspflicht innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall nicht nachkommt.
„Am ehesten dürften diejenigen Erben mit einer Sanierung einverstanden sein, die die Immobilie zum höchstmöglichen Preis verkaufen wollen. Dagegen wird sich der Erbe, der selbst zu einem geringen Mietzins das Familienhaus bewohnt, gegen eine schnelle Sanierung sträuben“, hat Gabler beobachtet. Denn solange die Immobilie nicht saniert ist, lässt sie sich schwerer verkaufen. Für die Querulanten in den Erbengemeinschaften bedeutet das: Sie können länger mietfrei oder zu günstigem Mietzins wohnen bleiben.
Unsicherheit wächst durch politische Uneinigkeit
„Das Gebäudesanierungsgesetz wird bekanntlich von Wirtschaftsminister Robert Habeck überarbeitet. Niemand weiß derzeit, welche weiteren Sanierungspflichten nach einem zähen Gesetzgebungsverfahren auf Immobilienbesitzer zukommen“, sagt Gabler. In Erbengemeinschaften ist diese Unsicherheit für viele Erben ein weiterer Grund, die Immobilie möglichst schnell zu veräußern oder sich von ihrem Erbanteil zu trennen, wenn Miterben die Aufteilung blockieren.
Die Weilheimer Firma ErbTeilung hilft von Erbstreitigkeiten zermürbten Erben, Ihr Erbteil aus der Erbengemeinschaft herauszulösen und aus zerstrittenen Erbengemeinschaften herauszukommen – entweder durch eine Erbabwicklung oder den Erbanteilsverkauf.
