Ein ungeplanter Übergang von Familienimmobilien kann für die Erben zu einem Albtraum werden. Sie finden sich dann mit anderen Miterben in einer Erbengemeinschaft wieder. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, sollte die Übertragung von Immobilienvermögen frühzeitig geregelt werden. Gastbeitrag von Hans Hünnscheid, Famos Immobilien
Stirbt ein Angehöriger, so kommt alles zusammen: Trauer, Bestattung, Wohnungsauflösung, Behördengänge. Nicht weniger aufwendig und kräftezehrend ist häufig die Regelung des Nachlasses.
Hinterlässt der Verstorbene weder Testament noch Erbvertrag, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Unter den Erben entsteht darauf eine Erbengemeinschaft, die gemeinschaftliches Eigentum am Nachlass erwirbt.
Konfliktpotenzial durch große Vermögen
Bei einem geringen Vermögen, das hauptsächlich aus liquiden, leicht aufzuteilenden Vermögenswerten besteht, die unter wenigen Erben aufgeteilt werden, ist die Situation überschaubar und unproblematisch.
Die Vererbung größerer Vermögen mit einem hohen Anteil wenig liquider und schlecht teilbarer Werte wie Immobilien an zahlreiche Erben verschiedener Verwandtschaftsgrade kann dagegen zu großen Problemen führen.
Steigerungsfähig ist das Ganze noch, wenn die Erben teilweise minderjährig sind und sich ihre Wohnsitze und der Nachlass teilweise im Ausland befinden.
Sind sich die Erben zudem nicht einig, kann aus dem ursprünglich angenommenen Geldsegen ein zwischenmenschlicher und finanzieller Albtraum werden.
Einstimmige Entscheidungen oft notwendig
Bei nicht aufteilbarem, vererbtem Immobilienvermögen kann die Erbengemeinschaft die Immobilie zum Verkehrswert verkaufen und alle Mitglieder erhalten ihren Anteil.
Alternativ übernimmt einer der Erben die Immobilie und leistet Ausgleichszahlungen an seine Miterben. Soweit die Theorie. In der Praxis führen dagegen einige Besonderheiten der Erbengemeinschaft regelmäßig dazu, dass unter den Erben erhebliche Konflikte entstehen.
Bei der Verwaltung des Nachlasses ist es mit einfachen Mehrheitsbeschlüssen getan. Aber wesentliche Entscheidungen, wie zum Beispiel der Verkauf einer Immobilie, können nur einstimmig getroffen werden.
Geringer Erlös durch Teilversteigerung
Bei vielen Erben, die sich an verschiedenen Orten aufhalten, ist allein schon die Herbeiführung einer einstimmigen Entscheidung problematisch. Für ein einzelnes Mitglied der Erbengemeinschaft ist es zudem recht einfach, wesentliche Entscheidungen zu blockieren.
In der Praxis kommt das häufig vor, wenn die vererbte Immobilie von einem der Erben selbst bewohnt wird. Einzelne Mitglieder einer Erbengemeinschaft können aber auch jederzeit die Auflösung der Erbengemeinschaft gerichtlich erzwingen.
Immobilien werden dann einer Teilungsversteigerung zugeführt. Ähnlich wie bei einer Zwangsversteigerung wird dabei nur selten der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie erzielt.
Wird eine solche Versteigerung durch einen einzelnen Miterben gegen den Willen der anderen durchgesetzt, ist erheblicher Ärger vorprogrammiert.
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