Noch größer ist das Konfliktpotenzial, wenn die Immobilie durch einen oder mehrere Miterben selbst genutzt wird. Probleme können aber auch von anderer Seite kommen – nämlich wenn die Immobilie zunächst im Vermögen der Erbengemeinschaft gehalten werden soll und ihr Wert die Freibeträge deutlich überschreitet.
In diesem Fall müssen die Erben gegebenenfalls Kredite aufnehmen, um die Erbschaftsteuer zu begleichen. Es gibt also viele Gründe, insbesondere bei Immobilienvermögen die gesetzliche Erbfolge zu vermeiden und bereits vor dem Ableben dafür zu sorgen, dass das vererbte Vermögen nicht unnötig versteuert werden muss.
Zur Steuervermeidung beziehungsweise -minimierung gibt es beim Vererben von Immobilien drei grundsätzliche Wege: Steuerbefreiungen, Freibeträge und Bewertungsspielräume.
Sonderfälle: Ehepartner und Kinder
Steuerbefreiungen gelten unter bestimmten Voraussetzungen für Ehegatten und Kinder bei selbstgenutztem Wohneigentum. Das Überschreiben der Immobilie zu Lebzeiten an den Ehepartner ist ohne weitere Pflichten steuerfrei.
Anders ist es, wenn die Immobilie an den Ehegatten vererbt wird. Dann muss eine bisherige Eigennutzung des Erblassers vorliegen und die Immobilie muss unverzüglich für mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt werden – außer zwingende Gründe verhindern dieses oder haben dieses verhindert.
Wenn der Ehepartner nur einen Anteil an der Immobilie erbt, so gilt die Steuerfreiheit nicht für die gesamte Immobilie, sondern nur in Höhe des Anteils. Zwischen Ehepartnern ist also die Schenkung im Vergleich zum Vererben die bessere Option.
Selbstgenutztes Wohneigentum ist zudem steuerfrei an Kinder beziehungsweise Enkel (wenn die Kinder verstorben sind) vererbbar. Auch hier sind die Voraussetzungen die bisherige Selbstnutzung durch den Erblasser und die unverzügliche Weiternutzung durch den Erwerber über mindestens zehn Jahre.
Bei Schenkungen Freibeträge beachten
Zusätzlich darf die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreiten. Bei Schenkungen können Freibeträge durch einen sogenannten Generationensprung genutzt werden.
Wenn beide Elternteile beispielsweise je hälftig ihr Vermögen auf ihre beiden Kinder und insgesamt vier Enkelkinder (Generationensprung) übertragen möchten, so ist das bis zu einer Summe von 3,2 Millionen Euro steuerfrei möglich: Die beiden Kinder haben je einen Freibetrag für Vater und Mutter von 400.000 Euro (gesamt: 1,6 Millionen Euro).
Hinzu kommen pro Enkel je für Vater und Mutter 200.000 Euro Freibetrag (ebenfalls 1,6 Millionen Euro). Schenkungsfreibeträge gelten einmal für einen Zeitraum von zehn Jahren, sodass steuerfreie Schenkungen von größeren Vermögenswerten vorgenommen werden können, wenn diese über einen entsprechend langen Zeitraum verteilt werden.
Freibeträge optimal ausnutzen
Durch rechtzeitige Schenkungen von selbstgenutztem Wohneigentum zwischen Eheleuten können Freibeträge optimal genutzt werden. Bleiben wir bei der oben genannten Familie: Vater, Mutter, zwei Kinder und vier Enkel.
Angenommen der Vater verfügt über ein Vermögen von 1,6 Millionen Euro und er ist zusätzlich Eigentümer der selbstgenutzten Wohnimmobilie im Wert von 600.000 Euro. Die Mutter besitzt dagegen ein Vermögen von einer Million Euro.
Wenn nun das Vermögen der Eltern an die Kinder und Enkel vererbt oder verschenkt werden soll, wird die Summe des steuerfrei vererbbaren Vermögens des Vaters um 600.000 Euro überschritten und die Erbschaft- beziehungsweise Schenkungssteuer wird auf diese Summe fällig.
Zudem werden die Freibeträge der Erben oder Beschenkten der Mutter nicht vollständig ausgenutzt. Überträgt hingegen der Vater die Immobilie zu Lebzeiten an die Mutter – dieses ist steuerfrei möglich –, so wird auf Seite des Vaters die Steuer vermieden und die Freibeträge auf Seite der Mutter werden vollständig genutzt.
In der Summe kann ein Vermögen von 3,2 Millionen Euro steuerfrei weitergegeben werden.
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