Je nach Art der Immobilie wird diese im Rahmen des Erbschaft- und Schenkungssteuerrechts unterschiedlich bewertet: Für unbebaute Grundstücke wird der Verkehrswert, der dem Bodenrichtwert entspricht, zugrunde gelegt.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die als Wohneigentum genutzt werden, wird der Wert im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dazu werden tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Immobilien oder Quadratmeterpreise herangezogen.
Für Mietwohnungen sowie geschäftlich und gemischt genutzte Immobilien gilt das Ertragswertverfahren. Bei diesem wird der Rohertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinsung mit einem Vervielfältiger multipliziert, der vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer abhängt. Das Ergebnis wird anschließend zum Bodenwert hinzugezählt.
Gutachten meist sinnvoll
Alle anderen Immobilien, für die weder Vergleichswert noch Ertragswert ermittelt werden können, werden nach dem Sachwertverfahren bewertet. Dieses baut auf den Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten auf.
Vor allem beim Ertragswertverfahren kommt es zu hohen Wertansätzen, die oftmals realistisch auf dem Immobilienmarkt erzielbare Preise deutlich übersteigen.
Im Schenkungs- oder Erbfall sollte daher auf die in die Immobilienbewertung einfließenden Parameter genau geachtet werden. Meist ist es sinnvoll, ein Sachverständigengutachten erstellen zu lassen.
Verschiedene Nießbrauchformen
Eine besondere Form der Einflussnahme auf den Wert von Immobilienvermögen ist der Nießbrauch. Dabei wird der Substanzwert der Immobilie verschenkt, der Ertrag aus der Immobilie verbleibt allerdings beim Schenker.
Die bei Immobilien am weitesten verbreiteten Nießbrauchformen sind das Wohnrecht auf Lebenszeit und das Anrecht auf die Mieterträge der verschenkten Immobilie.
Der Wert des Nießbrauchs wird vom Substanzwert der Immobilie abgezogen und mindert dadurch die Schenkungssteuer. Dieses Verfahren ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Freibeträge bereits ausgenutzt sind.
Der Schenker kann und sollte sich bei einer Nießbrauchregelung durch einen Widerrufsvorbehalt oder durch die Auferlegung von Verfügungsbeschränkungen oder sonstigen Einschränkungen rechtlich absichern.
Rechtzeitige Vorsorge lohnt sich
Keine Frage, die rechtzeitige Vorsorge zu Lebzeiten ist kompliziert und aufwendig, und vielen ist die Auseinandersetzung mit dem Tod und der Zeit danach unangenehm.
Aber sie lohnt sich für die Familie und sollte deshalb – auch mit professioneller Unterstützung – rechtzeitig in Angriff genommen werden. Vor allem wenn größeres Immobilienvermögen im Spiel ist.
Hans Hünnscheid ist Geschäftsführer der Famos Immobilien GmbH.
Lesen Sie den vollständigen Artikel in der aktuellen Cash.-Ausgabe 11/2017.
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