Die Antwort auf die Frage „Wie können institutionelle Anleger ESG-Vorschriften in Risiken übersetzen und bepreisen?“ liefern auch im Immobiliensektor immer öfter Anbieter unabhängiger ESG-Siegel.
Die EU ist mit der Transparenzverordnung eindeutig die treibende Kraft hinter der Umstellung auf nachhaltige, ESG-konforme Gebäude. Der Gebäudesektor soll bis 2030 die CO2-Emissionen um mindestens 60 Prozent reduzieren und bis 2050 klimaneutral sein, so die Forderungen der EU und der deutschen Regierung. Ähnliche Anstrengungen sind in anderen europäischen Städten im Gange, etwa in London, Paris und Stockholm, die sich alle verpflichtet haben, bis 2050 klimaneutral zu werden.
Das Problem ist, dass viele veraltete Gebäude erst an die neuen Standards angepasst werden müssen. Dies hat tiefgreifende Folgen für den Vermietungsmarkt. „Vier Fünftel der heute leerstehenden und zur Vermietung verfügbaren Flächen sind nach ESG-Anforderungen nicht mehr vermietbar“, sagt Reich Floyd. Laut einer Studie des „Carbon Real Estate Monitor (CREEM)“ der Europäischen Union und der „Global ESG Benchmark for Real Estate (GRESB)“ werden bereits 2030 rund 17 Prozent der deutschen Büroflächen nicht mehr vermietbar sein.
Es gibt allerdings positive Beispiele von Immobilieneigentümern und -entwicklern in verschiedenen europäischen Ländern, die diese Risiken vorausgesehen haben und entsprechend handeln – sei es bei Büros, in der Logistik oder im sozialen Wohnungsbau. Unabhängige ESG-Siegel von Anbietern wie BREEAM, DGNB und LEED werden deshalb auch im Immobiliensektor immer wichtiger. Investoren preisen ESG-Zuschläge und -Abschläge inzwischen nach solchen Siegeln ein: In London beispielsweise können Immobilien mit dem BREAAM-Siegel im Durchschnitt zwischen 3,7 („sehr gute Zertifizierung“) und 12,3 Prozent („hervorragende Zertifizierung“) höhere Mieten verlangen.
„Für Investoren stellt sich zunehmend die Frage, wie man das in Risiko und damit verbundene Renditeanforderungen übersetzen kann“, erklärt Reich Floyd. Hazelview Investments zum Beispiel bezieht ESG-Parameter in seine eigene Risikoanalyse ein, welche die Eigenkapitalkosten beeinflusst, die das Investmenthaus für institutionelle Kunden verlangt. Gleichzeitig arbeitet das Unternehmen aktiv mit den Managementteams börsennotierter Immobilienaktien (Real Estate Investment Trusts, REITs) zusammen, um gemeinsam mit ihnen die Effizienz zu steigern. Nach Angaben von Hazelview liegt die Spanne der Eigenkapitalkosten zwischen dem besten und schlechtesten Performer zwischen 40 und 50 Basispunkten oder acht Prozent Kapitalunterschied, so Reich Floyd: „Diese relative Risikospanne (‚Greenium‘) stimmt mit Beispielen aus dem Anleihemarkt überein.“
