„Die Nischen werden immer kleiner. Student Housing und Co. werden bei institutionellen Investoren immer salonfähiger. Mittlerweile stellt sich die Frage, ob man überhaupt noch von Nischenprodukten sprechen kann“, sagt Wolfram.
A-Standorte erreichen Renditegrenze
Nach dem kontinuierlichen Preisanstieg der vergangenen Jahre sei die Rendite-Grenze an den traditionellen A-Standorten wie München oder Hamburg größtenteils erreicht. „Wenn die Objekte sorgfältig ausgewählt werden, muss das Ausweichen auf B- oder C-Standorte nicht zwingend mit einem erhöhten Risiko einhergehen“, ergänzt Wolfram.
„Immer häufiger werden in Großstädten nur noch Mietrenditen von rund drei Prozent pro Jahr erreicht. In München sind es oft sogar nur noch 2,5 Prozent. Aber abseits der üblicherweise favorisierten Städte können Investoren durchaus noch Mietrenditen von sechs Prozent und mehr realisieren“, sagt Bergmann.
Günstige Finanzierungsbedingungen
Im Durchschnitt finanzieren die meisten institutionellen Investoren mit einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent, so die mehrheitliche Einschätzung der Experten. Bergmann registriert allerdings angesichts der Niedrigzinsen zunehmend auch Fremdkapitalaufnahmen im Bereich zwischen 60 und 75 Prozent des Immobilienwertes.
„Neben der klassischen Bankenfinanzierung nutzen Investoren verstärkt auch Mezzanine-Kapital oder Club-Deals. Die Big Deals werden sogar nicht mehr über die Banken abgewickelt, sondern auf anderen Wegen, beispielsweise durch Versicherer, finanziert“, erläutert Fedele.
Blasengefahr steigt
Aufgrund der stetigen Verknappung des Immobilienangebots, der fehlenden alternativen Anlagemöglichkeiten sowie des dauerhaft niedrigen Zinsniveaus sei die Risikobereitschaft bei Investoren gestiegen.
„Angesichts der Blasengefahr in manchen Regionen und Städten ist es für Investoren ratsam, den Markt differenzierter als bisher zu betrachten. Künftig wird es darum gehen, noch solche Objekte zu finden, die für das Investitionsziel ein angemessenes Rendite-Risiko-Verhältnis aufweisen“, kommentiert Bergmann.
Fedele sieht auch auf der Bankenseite eine potenzielle Gefahr: „Die Banken gehen inzwischen aufgrund des hohen Wettbewerbsdrucks untereinander deutlich mehr Risiken ein und nehmen teilweise nicht risikoadäquate Preise bei der Vergabe von Krediten.“ (kl)
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