Die Langfristbetrachtung umfasst die Mietangebote für Wohnungen, Kaufofferten für Wohnungen sowie die für Ein- und Zweifamilienhäuser. Für Anleger könnten die Standorte attraktiv sein, denen die Untersuchung eine starke Miet- bei nur moderater Kaufpreisentwicklung attestiert. Beispiele sind aus dem südlichen Teil Deutschlands sind Heilbronn, Pforzheim, Ulm, Mainz, Koblenz, Ludwigshafen, Darmstadt, Würzburg, Fürth oder Nürnberg. Aber auch der Westen mit Leverkusen, der Osten mit Jena sowie der Norden mit Rostock, Kiel, Bremen und Oldenburg im Norden schlagen sich gut. Hier – so die Forscher – kann jeweils ein Nachziehen der Kaufpreise erwartet werden.
Mietrenditen dürften weiter steigen, denn Wohnraum bleibt knapp
Wichtig: Der Wohnimmobilienmarkt hat sich seit dem Ende des Untersuchungszeitraums noch einmal deutlich verändert. Einem aktuelleren und kurzfristiger ausgerichteten Blick trägt der Mietrenditeatlas des Finanzierungsvermittlers Baufi 24 Rechnung.
Demnach legten in den meisten der 30 deutschen Top-Städte die Bruttomietrenditen im Zeitraum von Ende Juni 2023 bis Ende Januar 2024 durchschnittlich um 0,30 Prozentpunkte auf 3,92 Prozent zu. Hotspot des Trends sei das Ruhrgebiet, unter den A-Standorten steche insbesondere Stuttgart hervor. Überhaupt sei ein deutlicher Aufwärtstrend – wenn auch auf niedrigerer Basis – bei den Top-7-Metropolen zu beobachten. Hier legten die Mietrenditen im Betrachtungszeitraum um durchschnittlich 0,29 Prozentpunkte auf 3,37 Prozent zu. „Der Anstieg bei den Mietrenditen zeigt, dass sich eine Investition in Wohneigentum zu Kapitalanlagezwecken aufgrund der wieder attraktiven gewordenen Finanzierungsbedingungen jetzt erst recht bezahlt machen kann“, sagt Tomas Peeters, Geschäftsführer von Baufi24 und CEO der Bilthouse-Gruppe. Peeters erwartet auch in Zukunft steigende Mietrenditen: „Wohnraum ist in Deutschland strukturell knapp und daran dürfte sich auch in den kommenden Jahren nichts ändern.“ Der stockende Neubau, der starken Zuzug von Menschen, die ineffiziente Nutzung des vorhandenen Wohnraums sowie die allgemeine Teuerung täten das ihrige, um die Mieten zu treiben.
Kaufpreis hin, Mietentwicklung und Rendite her. Wer heute eine Wohnimmobilie erwirbt, kann nicht mehr sicher davon ausgehen, dass der Wert des Objekts in den kommenden Jahren erhalten bleibt oder gar steigt. Wie attraktiv eine Immobilie als Geldanlage ist, hängt von vielen Faktoren ab. Neben den obligatorischen ersten drei Kriterien „Lage, Lage, Lage“ rücken beispielsweise die Energieeffizienz des Objekts oder demografische Entwicklungen am Standort in den Fokus.
„Die Kriterien bei einem Wohninvestment haben sich verschoben“, weiß Vornholz zu berichten. Die Energieeffizienz eines Gebäudes wurde früher allenfalls im Zusammenhang mit den Nebenkosten beachtet. Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Objekten bezüglich ihrer Nachhaltigkeit hat sich ebenfalls deutlich erhöht.“
Perspektivisch, so der Immobilien-Researcher, wird diese Differenzierung bestehen bleiben. Es dürfte schwieriger werden, unsanierte Bestände, die in der Regel eine schlechtere Energiebilanz aufweisen, zu früheren Konditionen zu veräußern.“
Dr. Gesa Crockford, Immoscout24: „Die Preise für unsanierte Immobilien fallen.“ (Foto: Immoscout24)
Einen Beleg für die sinkende Attraktivität wenig energieeffizienter Bestandsobjekte liefert eine aktuelle Untersuchung des Immobilienvermittlers ImmoScout24. Demnach sind Angebotspreise für sanierte Immobilien stabil sind beziehungsweise legen sogar zu, während die Preise für Immobilien mit niedrigerer Energieeffizienzklasse Preisabschläge verzeichnen.
„Entgegen des Trends der sinkenden Preise zeigen sich sanierte Immobilien der Energieeffizienzklassen A und B preisstabil“ zeigt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin des Immobilienvermittlers ImmoScout24 auf. Ein Großteil der Immobilien in Deutschland jedoch sei sanierungsbedürftig, so Crockford weiter. 42 Prozent der auf der Plattform inserierten Objekte sind demnach in der Energieeffizienzklasse E oder schlechter angesiedelt.
Und welchen Einfluss werden die demografischen Entwicklungen auf die Wohnungsmärkte nehmen? Da die Bevölkerung erst langfristig sinken und Zahl der Haushalte in den nächsten Jahren daher noch leicht ansteigen dürfte, hat ImmobilienResearch einen anhaltend hohe Bedarf an Wohnungen ausgemacht. Der entsprechenden Untersuchung zufolge werden sich die Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Stadtstaaten würden nachhaltig wachsen, während beispielsweise ostdeutsche Flächenländer zu den Verlierern zählten. Da die Zahl der Menschen im erwerbsfähigen Alter (18 bis 65 Jahre) abnimmt, wird laut Researcher Vornholz bei moderatem Verlauf der natürlichen Bevölkerungsentwicklung „eine jährliche Zuwanderung von rund 400.000 Menschen jährlich benötigt um dem Fachkräftemangel begegnen und das Erwerbspersonenpotenzial konstant halten und können“. Vom Zuzug wiederum profitiert die Bau- und Wohnungswirtschaft gleich doppelt: durch Arbeitskräfte und zusätzliche Wohnungsnachfrage. Hinzu kommt: In den nächsten 20 Jahren werde die Zahl der Menschen, die altersbedingt aus dem Erwerbsleben ausscheiden stark ansteigen. Das erfordere die altengerechte Modernisierung beziehungsweise den Neubau von Wohnungen. „Schon heute werden im Gegensatz zu früher mehr altengerechte Wohnungen gebaut, bei den Entscheidungen sollte dieser Aspekt deutlich mehr in den Vordergrund rücken“, so Vornholz.
Deutlich wird: Auch, wenn die besonderen Rahmenbedingungen unserer Zeit für alle deutschen Teilmärkte gelten, wirken sie sich aktuell doch sehr unterschiedlich aus. Mehr denn ist heute ein differenzierter Blick geboten. Nicht nur Anlegerprofil, (Mikro-)Lage und Substanz müssen zueinander passen. Vielmehr müssen weitere Aspekte in Zentrum der Anlegerentscheidung rücken. „Altengerechte und nachhaltige Wohnungen sind wichtige Kriterien bei Investmententscheidungen, resümiert Vornholz.
Autor Thomas Eilrich ist Wirtschaftsredakteur und Immobilienjournalist.
