Die Bodenbildung an den Immobilienmärkten scheint erreicht, aber ein Turnaround ist noch nicht in Sicht. Laut statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien ab dem dritten Quartal 2022 bis Ende 2023 um insgesamt 12,7 Prozent zurückgegangen. Gefühlt berichten Marktteilnehmer allerdings von noch weitaus höheren Preisabschlägen. Wie ist Ihre Wahrnehmung, insbesondere für ihr Segment der Bestands-Wohnimmobilien?
Grundler: Das sehen wir ähnlich – wir stellen vereinzelte Preisrückgänge von bis zu 30 Prozent fest und würden den durchschnittlichen Rückgang aus eigener Erfahrung eher bei circa 20 Prozent sehen. Innerhalb unseres Segments Wohnen zeigen sich vor allem bei kaum sanierten bis unsanierten Objekten enorme Preisabschläge. Hier ist der Immobilienhalter oftmals verunsichert, welche Pflichten hinsichtlich Sanierung noch auf ihn zukommen könnten. Vor allem Privatpersonen bzw. „Nicht-Profis“ verunsichert diese Ausgangssituation. Davon profitieren wir natürlich im Ankauf derzeit nachweislich. Optimierungspotenziale zu erkennen und unter der Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit zu nutzen, ist seit nunmehr 17 Jahren unser tägliches Geschäft.
Ist der Tiefpunkt inzwischen erreicht und der Turnaround vielleicht schon vollzogen?
Müller: Den Tiefpunkt am Markt für Wohnimmobilien haben wir erreicht, da stimme ich Ihnen zu. Von einem vollzogenen Turnaround kann man aber aus unserer Sicht nicht sprechen. Zwar sind bereits einige Privatanleger wieder auf der Käuferseite, doch sind das bestenfalls die Anfänge eines Turnarounds. Viele wichtige Käufergruppen stehen noch an der Seitenlinie, auch rechnen wir in den kommenden Monaten mit einem weiter wachsenden Angebot. Der Grund: Vielen Immobilienhaltern steht das Wasser bis zum Hals – sie müssen verkaufen.
Woran liegt das?
Grundler: Das liegt unter anderem an den Zinsen, die heute höher sind als in manchen Altverträgen. Die Situation am Markt ist aus unserer Sicht bestenfalls ein zartes Pflänzchen. Wir sind aber guter Dinge, dass dieses Pflänzchen in den kommenden Quartalen wächst. Die Bodenbildung ist eine gute Voraussetzung für diese Erholung.
In Marktberichten zu Gewerbeimmobilienmärkten ist teilweise von Preisrückgängen seit Mitte 2022 um bis zu 40 Prozent zu lesen. Warum sind Wohnungen stabiler?
Peters: Die Situation bei Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien ist eine gänzlich andere. Wohnimmobilien haben nicht das strukturelle Problem eines Überangebots – eher im Gegenteil. Die Nachfrage übersteigt das Angebot und viele Argumente sprechen dafür, dass das auch so bleibt. Die umfassenden Bauvorschriften und damit einhergehende Kosten sind Faktoren, die etwa das Angebot betreffen. Der stete Zuzug nach Deutschland sorgt für eine konstant hohe Nachfrage. Das fundamentale Marktumfeld für Wohnimmobilien ist rosig. Lediglich die gestiegenen Zinsen haben die Preise gedrückt. Bei Gewerbeimmobilien sind die Probleme deutlich größer. Man denke nur an Büros: Homeoffice ist längst kein Trend mehr, sondern eine unumkehrbare Realität. Die Nachfrage nach Büroimmobilien wird nie mehr so groß sein wie vor der Pandemie. Auch Immobilien aus dem Bereich des Handels haben es seit Jahren schwerer. Die Inflation hat die Kaufkraft geschwächt und zudem sind Millionen Produkte nur einen Swipe oder Klick entfernt. Wohnen ist dagegen ein Grundbedürfnis.
Welche Auswirkungen erwarten Sie durch die gerade vollzogene Zinssenkung der EZB?
