Grundler: Dieser erste Zinsschritt ist zu gering, um am Markt wirklich einen deutlichen Effekt zu haben. Spannend wird es aber, wenn wir an weitere Zinsschritte denken. Sobald sich eine Serie an Zinssenkungen abzeichnet, wird auch der Wettbewerb unter Kreditgebern stärker anspringen. Wir gehen davon aus, dass die Konditionen für Investoren ab dem Jahreswechsel attraktiver werden. Dann kann auch der bereits erwähnet Turnaround Fahrt aufnehmen. Noch stehen wir aber ganz am Anfang. Für alle, die bereits jetzt zu attraktiven Konditionen Immobilien kaufen, ist die Ausgangslage vielversprechend.
Zuletzt haben Sie von Kaufpreisen zum Beispiel von weniger als 1.200 Euro pro Quadratmeter für ein Bestands-Objekt in Solingen berichtet. Um es etwas greifbarer zu machen: Könnten Sie etwas genauer beschreiben, um was für ein Objekt es sich handelt, also zum Beispiel bezüglich Alter, Zustand, Lage, Vermietungsstand?
Müller: Das Objekt in Solingen repräsentiert ziemlich genau unseren Fokus. Erbaut in den 60er-Jahren, klassisches Mehrfamilienhaus, 34 Wohneinheiten und in diesem Fall keinerlei Gewerbe. Hier lagen wir bei Ankauf nahe der Vollvermietung. Das erlaubt uns, unmittelbar leerstehende Wohnungen zu sanieren und bei ortsüblicher Fluktuation sukzessive nachzulegen – gleichzeitig erwirtschaften wir unmittelbar konstante Mieteinnahmen.
Peters: Das ist eben ein klassischer Vorteil des Bestands. Bei der Lage gehen wir nahezu ausschließlich auf sogenannte B- und C-Standorte, also klassische Mittel- und Oberzentren. Hier sind Renditen möglich, die an teils deutlich überteuerten A-Standorten meist undenkbar wären. Auch die Mikrolage spielt für uns eine große Rolle: gute Anbindung an den Nahverkehr, ausreichend Grünflächen, fußläufig erreichbare Einkaufsmöglichkeiten, Schulen et cetera.
Wieviel Geld müssen Sie noch in das Objekt stecken, um es auf den gewünschten Standard zu bringen und welcher Kaufpreisfaktor errechnet sich dann auf Basis der Summe aus Kaufpreis und Renovierung/Sanierung?
Müller: Am Beispiel Solingen entfallen bei einer Gesamtinvestition von circa 2,9 Millionen Euro – also Kaufpreis, Ankaufnebenkosten sowie geplante Sanierungsmaßnahmen – gut 400.000 Euro auf die geplanten energetischen und optischen Maßnahmen. Nach Umsetzung der Maßnahmen über die Fondslaufzeit hinweg lässt uns Renditen zwischen acht bis neun Prozent erwarten. Neben den generierten Mieteinnahmen profitiert das Objekt dann natürlich auch im Verkauf von einem modernen Standard.
Inwiefern resultiert die günstige Einkaufssituation auch aus der Verunsicherung vieler privater Käufer durch die Diskussionen um die Heizung und Dämmung älterer Gebäude?
