Wie sensibel und wie schnell reagieren Preise und Bewertungen im Private-Equity-Segment auf Zinsänderungen? Ist das sofort spürbar, oder dauert es dort auch Monate, bis die Veränderung ankommt?
Auel: Auch im Private-Equity-Markt hat der schnelle und starke Zinsanstieg zunächst zu dem Effekt geführt, dass Käufer und Verkäufer bei ihren Preisvorstellungen eine Zeit lang nicht zueinander gefunden haben und dadurch auch eine Inaktivität entstanden ist. Das ist ähnlich wie bei Immobilien. Heute haben sich die Marktteilnehmer an die neue Realität gewöhnt und es kommt wieder zu deutlich mehr Aktivität. Wir sehen auch wieder mehr Börsengänge. Die meisten Exits finden aber generell nicht über die Börse statt, sondern durch Verkauf an andere Private-Equity-Fonds oder an strategische Investoren. Unsere Zielfonds im Mid Market verkaufen eher an die größeren Private-Equity-Fonds. Diese haben aktuell am meisten ungenutztes Geld. Dieses „Dry Powder“ ist teilweise schon zwei, drei, vier Jahre alt. Die Fonds haben also auch einen Kaufdruck. Die Preise sind generell im letzten Jahr etwas zurückgegangen. Über den ganzen Markt hinweg haben wir in Europa jetzt ungefähr einen Einkaufsmultiple vom zehnfachen des Ebitda. Zwölf Monate zuvor war es noch das 13-Fache. In Amerika sind die Faktoren ein bisschen höher. Aber auch bei Private Equity hängt dies stark vom Einzelfall ab und ist pro Transaktion sehr unterschiedlich.
Wie kommentieren Sie, dass das Publikums-Neugeschäft im Markt der Sachwertanlagen im vergangenen Jahr gegenüber 2022 um mehr als 50 Prozent eingebrochen ist? Ist das für Sie relevant oder sehen Sie nur auf Ihre eigenen Unternehmen?
Auel: Das ist sehr relevant. Erst einmal kann natürlich jeder von uns nur seine eigenen Hausaufgaben machen, und idealerweise drückt sich das bei uns auch in einem guten Platzierungsergebnis aus. Für 2023 sind wir da mit einer erneuten Steigerung sehr zufrieden. Aber wir agieren nicht im luftleeren Raum, sondern vor allem mit Finanzberatern und Vertriebsorganisationen, die hauptsächlich im Immobilienbereich engagiert sind, wenn sie von Alternative Investments sprechen. Ich freue mich überhaupt nicht über die Schwierigkeiten im Immobilienbereich, weil damit unter Umständen die Beziehung vom Kunden zum Berater grundsätzlich gestört ist und dies damit auch uns betrifft.
Hupe: Wir waren im vergangenen Jahr noch nicht am Markt, aber natürlich ist das auch für uns ein Thema. Gerade als neues Haus ist der Absatz herausfordernd, weil Berater oder Vertriebsorganisationen erst einmal Vertrauen zu uns und dem Fonds fassen müssen. Da belastet ein Minus von fast 60 Prozent für das Jahr 2023 durchaus und man fragt sich: Wie ist der betreffende Vertrieb organisiert, welche Diskussionen führt er gerade mit den Kunden? Da muss man die Vertriebspartner im Einzelnen abholen und entsprechende Unterstützung leisten.
Sie haben sich mit Ihrem ersten Fonds einiges vorgenommen und wollen einen beachtlichen Marktanteil erobern. Bleibt es dabei?
Hupe: Wer sich keine großen Ziele setzt, der wird sie auch nicht erreichen. Wir haben uns zum Ziel gesetzt, 100 Millionen Euro innerhalb von zwei Jahren zu platzieren also pro Jahr 50 Millionen Euro. Das ist sicherlich ein ordentlicher Schluck aus der Pulle. Wir sind aber selbstbewusst genug zu sagen: Das ist das richtige Produkt. Und wenn wir niemandem etwas wegnehmen, sondern den Markt erweitern, warum nicht?
Welche Arten von Vertriebspartnern haben Sie im Auge?
Hupe: Wir haben angefangen mit freien Vermittlern und verschiedenen Pools. Wir sprechen gerade im Rahmen unserer Digitalisierung mit Vermögensverwaltern und Banken, sie direkt digital anzuschließen. Wir bereiten die digitalen Anbindungen gerade vor und werden zum Ende des ersten Quartals oder im Laufe des zweiten Quartals die ersten digitalen Verknüpfungen geschaffen haben.
Viele Banken stehen Publikums-AIFs nach wie vor nicht so besonders offen gegenüber. Oder hat sich das geändert?
Klein: Es sind weniger als früher, keine Frage. Aber ich würde nicht davon ausgehen, dass es nicht möglich ist, mit Banken zusammenzuarbeiten. Banken sind halt auch äußerst vorsichtig, gerade in einer so schwierigen Marktphase wie derzeit. Nach den Insolvenzen bei Project Immobilien und den Turbulenzen bei der One Group sind Banken eher nicht die Ersten in der Schlange, die „Hier“ schreien, wenn es um die Platzierung eines Publikums-AIF geht. Ich glaube, so wichtig wie jetzt war guter Vertrieb schon lange nicht mehr. Bis vor zwei Jahren war es nicht immer die größte heroische Leistung, einen Vertriebspartner von einem Immobilienfonds zu überzeugen. Das war ziemlich einfach. Jetzt zählt es hingegen wirklich, qualitativ hochwertigen Vertrieb zu machen.
Grundler: Ich halte nicht viel davon, Platzierungsrekorden hinterherzurennen. Wir bräuchten ein paar Jahre lang überhaupt kein Neugeschäft und könnten uns wunderbar ausgelastet beschäftigen mit unseren Bestandsfonds. Wir sind inhabergeführt und nicht an der Börse, wir müssen also nicht ständig Rekorde aufstellen. Insofern bin ich absolut zufrieden mit unserem Platzierungserfolg letztes Jahr.
War 2023 – in Bezug auf den Gesamtmarkt – der Platzierungs-Tiefpunkt, von dem es 2024 wieder aufwärts gehen kann?
Grundler: Wir sehen den Tiefpunkt bei unseren Beratern, und von den Beratern hängt es ja letztendlich ab, im Oktober 2023. Wir hatten im Oktober letzten Jahres einen Turnaround. Trotzdem hat das Thema Project oder auch One Group einige schlicht und einfach aus dem Markt geschmissen. Diese Berater sind im Moment zum Teil handlungsunfähig. Das Geschäft ist einfach erstmal weg, und zwar egal, für welches Produkt. Bei den anderen Beratern, die diese Probleme nicht haben, sehe ich ganz klar den Turnaround durchschritten. Allerdings glaube ich nicht, dass wir dieses Jahr annähernd die Zahlen sehen werden wie 2022. Es wird langsam, aber stetig wieder aufwärts gehen, da bin ich ziemlich sicher.
Klein: Das sehe ich ganz genauso.
Auel: Wir planen mit einem weiteren Platzierungswachstum und haben uns ein recht sportliches Ziel gesetzt, weil wir unseren International Fonds zum 30. Juni schließen. Bis jetzt läuft das Jahr besser als erwartet. Wir sind in allen Vertriebskanälen deutlich über unseren Planungen. Das gibt mir Zuversicht. Aktuell sehe ich keine Anzeichen, dass sich die Platzierung bei uns eintrübt.
Themenwechsel zum Stichwort ELTIF 2.0, also dem seit Anfang 2024 reformierten European Long Term Investment Fund als Sachwert-Vehikel. Ist das für Sie eine Chance oder doch eher eine Herausforderung, weil unter Umständen mächtige Akteure aus der klassischen Investment-Welt auf den Markt drängen?
Auel: Wir sind gerade mit der BaFin im Gespräch und planen einen ELTIF im zweiten Halbjahr in Deutschland, der neben unserer Fondsreihe International das zweite durchlaufende Produkt wird. Die Fondsreihe Direct Return wird dann immer nur zu bestimmten Anlässen aufgelegt. Wir sehen ELTIF nicht als Ersatz für einen AIF, sondern als Ergänzung. Denn ein ELTIF hat für den Kunden, was die Portfoliostruktur angeht, auch gewisse Nachteile hat zu unseren global investierenden AIFs. Ich sehe den ELTIF als Chance für uns, die Möglichkeiten für einen europaweiten Vertrieb schrittweise auszuloten und vielleicht im Bankenbereich voranzukommen. Wenn große Asset Manager, die gewohnt sind, über Banken zu vertreiben, auch geschlossene ELTIFs auflegen, werden dort vielleicht Infrastrukturveränderungen vorgenommen, die die Handhabung von geschlossenen Fonds für Banken generell einfacher machen.
Hupe: Ob es eine (riesen-) große Konkurrenz von anderen größeren Playern geben wird, werden wir sehen. Ich sehe den ELTIF aber ebenfalls nicht als Konkurrenz zum AIF, sondern als eine Ergänzung und um gegebenenfalls mit einem Produktangebot auch in den europäischen Markt zu gehen und dort im Privatkundenbereich präsent zu sein. Wir haben uns dafür entschieden, uns sehr intensiv mit dem Thema ELTIF zu befassen und werden auch eine Produktlösung auflegen. Wie die genau ausgestaltet ist, werden wir am Ende des zweiten Quartals oder zum zweiten Halbjahr sehen und uns damit im Markt positionieren. Es wird definitiv einen ELTIF von My House geben.
Auel: An vielen Ecken herrscht noch Unwissenheit. Ich höre oft, ELTIF ist irgendwas ganz Neues. Viele verstehen nicht, dass es eigentlich bestehende offene oder geschlossene Fonds sind, die lediglich unter einem bestimmten rechtlichen Regime bestimmte Regeln erfüllen. Die bisherigen Private-Equity-ELTIFs aus Luxemburg sind ganz klassische geschlossenen Fonds. Im Grunde ist das gar keine so große Änderung.
Klein: Ich rechne damit, dass die ersten ELTIF-Projekte Ende des Jahres kommen. Auch wenn RWB vielleicht ein bisschen schneller ist, wird das Thema in einer spürbaren Wahrnehmung wahrscheinlich erst etwas für 2025 sein. Dann beteiligen wir uns auch gerne an der Diskussion. Im Moment ist das aber für uns nicht der Fokus, über den wir jetzt reden wollen. Mir ist es viel wichtiger, jetzt unsere AIF vernünftig zu platzieren mit den jeweiligen Vorteilen, von denen wir überzeugt sind und die gut sind. Im Moment sehe ich nicht den Mehrwert, als AIF-Haus ständig über ELTIF zu reden.
Grundler: Wir haben gerade angefangen mit der Prospektierung unseres nächsten Publikums-AIF. Wir mögen den AIF und machen das erst einmal weiter, auch weil die Kunden bei einem AIF eben nicht in schwierigen Marktphasen prozyklisch ihr Geld abziehen können und damit Notverkäufe notwendig machen oder gar den Fonds in Schwierigkeiten bringen können. Außerdem sind wir in den letzten Jahren immer gut damit gefahren, nicht der First Mover zu sein. Generell ist das Thema ELTIF für uns aber in der Tat interessant wegen des Auslandsvertriebs. Wir hatten schon beim AIF auf den EU-Pass gehofft, aber das hat überhaupt nicht funktioniert, weil die BaFin ganz anders drauf ist als Aufsichtsbehörden in anderen EU-Ländern. Insofern schauen wir uns die Entwicklung an, und wenn es ein Produkt ist, das sich so ähnlich anfühlt wie der AIF und wir einen EU-Pass bekommen, dann sind wir am Start.
Wie hat sich das Thema ESG entwickelt, also die Umsetzung der EU-Nachhaltigkeitskriterien?
Klein: Das ist ein riesiger Aufwand. Problem ist auch, dass die Vorschriften nicht eindeutig sind. Wir haben ohne Ende Diskussionen mit der BaFin darüber, wie die Vorschriften umgesetzt werden können. Oft ist es so, dass die BaFin uns um Vorschläge bittet, die dann von ihr gegebenenfalls akzeptiert werden, und nicht umgekehrt.
Man könnte auch positiv formulieren, dass die Behörde ausnahmsweise mal keine starren Vorgaben macht, sondern offen für Vorschläge der Betroffenen ist und darauf eingeht.
Klein: Ja, nachdem uns das ein halbes Jahr gekostet hat und Unmengen an Geld verschlungen hat.
Die ESG-Abfrage ist auch für den Vertrieb eine Herausforderung. Der AfW hat unlängst gar von „Problemthema für den Vertrieb“ geschrieben. Was bekommen Sie von Ihren Vertriebspartnern gespiegelt?
Grundler: In der Praxis spielt die ESG-Einstufung unseres Fonds so gut wie keine Rolle. Er ist nach Artikel 8 qualifiziert, was uns einigen Aufwand kostet. Ich weiß aber nicht, ob wir dadurch fünf Zeichnungsscheine mehr bekommen haben als ohne Artikel 8. Vielleicht ist das so, aber der Vertrieb sagt mir: eher nicht. Für uns war es eine Ehrensache, dass wir das machen, aber ein Vertriebsturbo ist es sicherlich nicht.
Klein: ESG kann im Immobiliensektor durchaus eine vernünftige Maßnahme sein, weil ein Gebäude dadurch im Zweifelsfall besser wird, und das wollen wir ja auch erreichen. Das Problem ist eher vertrieblicher Natur, dass die Vertriebspartner ein Kreuz machen müssen, ob ESG für den Kunden relevant ist oder nicht. Wenn ja, bedeutet das mehr Aufwand und dass manche Artikel-Sechs-Fonds aus dem Vertrieb herausfallen. Deswegen ist die Aufregung groß. Es geht aber nicht darum, ob ESG sinnvoll ist oder nicht.
Auel: Das Thema ESG hat zwei Seiten. Auf der einen Seite wollen Kunden grundsätzlich verstehen, in was für ein Asset sie investieren. Das ist den Asset Managern, denke ich, bewusst und dieser Bedarf wird auch bedient. Die andere Seite ist die Regulatorik, und da wird es sehr schnell sehr feinziseliert, kompliziert und damit auch für den Vertriebspartner nicht handelbar. In der Realität kreuzen deshalb 99 Prozent an: „Mich interessieren die ESG-Vorschriften nicht.“ Das heißt, es kommt gar nicht erst zum Dialog über die Details.
Hupe: Wir haben keine ESG-Klassifizierung, auch weil wir tatsächlich nicht sehen, dass es irgendeinen Impact hat. In dem Segment, in dem wir aktiv sind, tun wir natürlich durch Sanierungsmaßnahmen etwas für die ESG-Kennziffern. Aber einen Artikel 8 oder 9 Fonds haben wir in dem Moment nicht, weil ich glaube, dass es nicht der Hebel für den Vertrieb ist und nicht der Hebel für den Kunden. Und weil es aktuell nicht verpflichtend ist.
Und wenn Sie mit potenziellen Vertriebspartner sprechen, ist das dann ein Thema? Oder spielt es gar keine Rolle?
Hupe: Bei der Aufnahme des Produktes in den Vertrieb spielt ESG keine Rolle, jedenfalls nicht bei denen, mit denen ich spreche oder meine Kollegen.
Auel: Bei Banken ist nach unserer Erfahrung meistens die Einstufung nach Artikel 8 Mindestvoraussetzung. Mit einem Artikel-6-Fonds ist man auch bei manchen Family Offices, großen Vertriebsstrukturen oder Institutionellen erst einmal raus. Wenn wir die Gelegenheit bekommen, zu erläutern, wie die ESG-Themen, in unserem Fall bei den Zielfonds, berücksichtigt werden und wie das dokumentiert wird, sieht es schon auch anders aus. Bei freien Einzelberatern ist das eher weniger Thema.
Inwieweit planen Sie bei Ihren künftigen oder bestehenden Produkten konzeptionelle Anpassungen und/oder Innovationen?
Auel: Wir agieren nach der Devise, dass langfristiger Vermögensaufbau ein tragfähiges Konzept benötigt, das über verschiedene Marktphasen hinweg funktioniert, und nicht je nach Entwicklung mal in die eine oder in die andere Richtung angepasst werden muss oder irgendeinem Trend hinterherläuft. Wir bleiben daher bei unserer konservativen Anlagestrategie mit mehrdimensionaler Streuung und dem Fokus auf die Beteiligung an mittelständischen Unternehmen. Das hat sich nicht nur 2023, sondern auch in den Jahren zuvor ausgezahlt.
Hupe: Wir konzentrieren uns auf den Bereich der wohnwirtschaftlichen Bestandsimmobilien. Diesen Fokus werden wir beibehalten, da wir hier aktuell im Immobilienmarkt den größten Mehrwert für unsere Anleger sehen. Innovationen werden wir in der Form umsetzen, wie wir mit unseren Vertrieben und unseren Anlegern interagieren. Gerade in herausfordernden Märkten ist es entscheidend, wie wir den Vertrieb unterstützen, um bestmöglich mit seinen Kunden in Kontakt zu treten. Hier wollen wir im Austausch mit den Vertrieben die besten Lösungen anbieten. Zur Unterstützung gehört auch das richtige Produkt mit attraktiven Ausschüttungs- und Renditepotenzialen anzubieten, hier sehen wir uns hervorragend aufgestellt.
Grundler: Unsere seit 2007 konsequent verfolgte Anlagestrategie ist im Jahr 2024 vermutlich politisch und gesellschaftlich relevanter als je zuvor. Entsprechend planen wir in Bezug auf unser Produkt keinerlei Veränderungen, eher eine Intensivierung. Mangel an bezahlbarem Wohnraum, Steigerung der Wohnqualität, eingebrochene Neubaumaßnahmen, mögliche Auflagen hinsichtlich energetischer Sanierung – all diese Themen zeigen, dass Bestandsimmobilien in Deutschland ein weitreichendes und hochaktuelles Thema sind. Entsprechend werden wir unserer bisherigen Linie treu bleiben und Investitionen in diesen (Mega-)Trend weiter intensivieren.
Klein: Wie bereits angedeutet, haben wir das vergangene Jahr genutzt, um einen Ankauf für unseren Sozialimmobilienfonds nachzuverhandeln. Dadurch, sowie durch das etwas bessere Zinsumfeld, konnten wir die Prognoserechnung für den Fonds nachkalkulieren und verbessern. Bei unserem kommenden Value-Add-Fonds dürften wir im aktuellen Marktumfeld von Ankaufspreisen profitieren, die besser sind als ursprünglich erwartet und planen dieses Produkt mit einer kurzen Laufzeit von sechs Jahren und aktuell einer Rendite von über sechs Prozent.
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