Berät eine Bank Anleger offener Immobilienfonds nicht über eine mögliche Verweigerung der Rücknahme der Anteile gemäß § 257 KAGB, muss sie laut eines aktuellen Urteils des Bundesgerichtshofs Investoren entschädigen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in zwei aktuellen Fällen mit der Frage befasst, ob eine Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds haftet.
Fondsgesellschaft nimmt Anteile nicht zurück
Im vorliegenden Fall erwarben zwei Klägerinnen im März 2008 (XI ZR 477/12) beziehungsweise im Juli 2008 (XI ZR 130/13) nach Beratung durch die beklagte Bank Anteile an einem offenen Immobilienfonds. Die Fondsgesellschaft verweigerte im Oktober 2008 die Rücknahme der Anteile gemäß § 257 KAGB.
Laut § 257 KAGB muss eine Kapitalverwaltungsgesellschaft die Rücknahme der Anteile verweigern, wenn die Bankguthaben und der Erlös des angelegten Kapitals zur Auszahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung der laufenden Bewirtschaftung nicht ausreichen.
Klägerinnen verlangen Schadensersatz
Die Klägerinnen wurden in beiden Fällen in den Beratungsgesprächen allerdings nicht auf das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hingewiesen. Sie beanspruchten das investierte Kapital unter Abzug eines erzielten Verkaufserlöses beziehungsweise erhaltener Ausschüttungen zurück.
Der Fall XI ZR 477/12 ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Nachdem die Klägerin Revision eingelegte, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht verwiesen. Die Instanz ist bisher zu keiner Entscheidung gekommen.
Im Fall XI ZR 130/13 hat die Klägerin Recht bekommen. Die Revision der beklagten Bank hat der BGH zurückgewiesen.
Banken müssen Anleger aufklären
Kennzeichnend für regulierte Immobilien-Sondervermögen ist, dass Anleger gemäß § 187 KAGB ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit zu einem im Gesetz geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können.
Die in § 257 KAGB geregelte Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, stellt laut dem BGH ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar. Eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, muss den Anleger ungefragt darüber aufklären.
Ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend ist, spiele für die Aufklärungspflicht keine Rolle. (st)
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