Wer seine Ferienimmobilie gleichzeitig selbst nutzt und vermietet, muss auf die Absetzbarkeit achten.
Wenn es um steuerliche Aspekte von deutschen Ferienimmobilien geht, muss der Eigentümer des Ferienhauses oder der Ferienwohnung einige grundlegende Dinge beachten. Zunächst einmal ist wichtig, ob der Eigentümer die Ferienimmobilie vermietet, sie also als Kapitalanlage erworben hat, oder sie selbst nutzt.
Vermietung versus Selbstnutzung
Die meisten Ferienhäuser und -wohnungen haben eine Doppelfunktion, das heißt sie werden vom Eigentümer einen Teil des Jahres selbst genutzt und den Rest des Jahres an andere vermietet. Diese Doppelfunktion führt zu steuerlichen Besonderheiten.
Bei der Einkommenssteuer stellt sich vor allem die Frage, wie der Aufwand des Eigentümers auf die Vermietung und die Selbstnutzung verteilt wird. Hierzu hat die Finanzverwaltung zwei grundlegende Schreiben herausgegeben. Demnach sind die Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Zeiten der Selbstnutzung und der Vermietung zu verteilen. Die Zeiten des Leerstands werden also der Vermietung und der Selbstnutzung anteilig zugeordnet.
Entstehen steuerliche Verluste, prüft die Finanzverwaltung, ob es sich um eine sogenannte Liebhaberei handelt. Eine Verrechnung der Verluste mit anderen Einkünften lässt das Finanzamt nur zu, wenn man vorrechnen kann, dass in den nächsten 30 Jahren insgesamt mindestens eine schwarze Null erwirtschaftet wird.
Ferienhaus-Steuer: Fallstrick Umsatzsteuer
Auch bei der Umsatzsteuer muss der Eigentümer einer Ferienimmobilie wichtige Punkte beachten. Denn hier kann es sowohl zu besonderen Steuervorteilen als auch zu Schwierigkeiten kommen. Wenn der Erwerber einer Ferienimmobilie die Absicht hat, diese zu vermieten, bekommt er von seinem Finanzamt die Umsatzsteuer zurückerstattet, die in den Anschaffungskosten und Betriebskosten enthalten ist.
Wenn das Ferienhaus vom Erwerber auch selbst genutzt wird, kann man die Vorsteuern jedoch nur noch teilweise abziehen. Entscheidend sind dabei die Absichten des Erwerbers zum Kaufzeitpunkt der Immobilie. Wenn sich später zeigt, dass der Umfang der tatsächlichen Vermietung vom geplanten Umfang abweicht, muss der Vorsteuerabzug korrigiert werden. Die Einnahmen aus der Vermietung unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von sieben Prozent.
Quelle: Immobilienverband Deutschland (IVD), Foto: Shutterstock
