Nicht ohne Grund zählt die Immobilie weiterhin zu den beliebtesten Anlageklassen der Deutschen. Ferienobjekte an der Küste verfügen dabei über mehrere Vorteile, die andere Assets und Segmente, beispielsweise im urbanen Raum, nicht bieten. Was gibt es beim Investieren zu beachten?
Beispiel Ostseeimmobilien: Stabile Werte trotz gedrehtem Markt
Einmal mehr bestätigt sich die Erfahrung, dass allen voran Küstenimmobilien in exklusiven Lagen selbst negativen Makrotrends trotzen können. Objekte mit Meerblick und in unmittelbarer Strandnähe stießen bei Käufern in den letzten Jahren trotz eines schwierigen Finanzierungsumfelds mit gestiegenen Zinsen auf rege Nachfrage.
„Lage, Lage, Lage“ – dieses Credo bleibt auch nach den disruptiven Verschiebungen der vergangenen Monate auf dem Immobilienmarkt valide. Zur Verdeutlichung lohnt sich beispielhaft ein Blick auf die einzelnen Ostsee-Regionen. Auf der Insel Rügen haben die Preise für die Ferienobjekte bereits wieder leicht angezogen. Deutschlands größte Insel zählt mit einem Quadratmeterpreis von über 3.500 Euro zu den begehrtesten Standorten, dicht hinter den beliebten Feriendestinationen Usedom und Fischland-Darß-Zingst, wo die Preise binnen eines Jahres zum ersten Quartal 2024 bereits um 7,2 Prozent gestiegen sind.
Mit hoher Wahrscheinlichkeit sind diese Signale der Erholung nur der Auftakt einer längeren Aufwärtstendenz. Die Stimmung in der Immobilienbranche insgesamt hellt sich spätestens seit der ersten Zinssenkungen der EZB im Juni zumindest etwas auf. Zwar dominieren weiterhin vergleichsweise hohe Bauzinsen und längere Vermarktungszeiten. Doch die Anzeichen verdichten sich, dass das Wertpotential von Ferienimmobilien im Küstenraum noch längst nicht ausgeschöpft ist.
Urlaubsrefugium und Kapitalanlage in Einem
Die absehbaren Wertzuwächse von Grundstücken und Bestandsimmobilien sind mit Nichten der einzige Hebel zum stetigen Vermögensaufbau für Immobilienbesitzer. Mit einem Investment in eine Ferienimmobilie können Käufer gleich in mehrfacher Hinsicht profitieren.
Zum einen über die Möglichkeit zur Eigennutzung während des wohlverdienten Jahresurlaubs, was Kosten für die Anmietung einer Fremdunterkunft spart. Zum anderen aber auch durch die Vermietung an Urlauber über den Rest des Jahres. Beide Benefits flankieren den erwartbaren langfristigen Wertzugewinn von Objekten in Meeresnähe und machen den Einstieg in eine Immobilie auch als privates Vorsorgemodell attraktiv. Laut dem Immobilienpreisindex des statistischen Bundesamtes hat das Betongold in den zehn Jahren bis zum Jahr 2022 ein wahre Preisrallye hingelegt. Allein die Preise für Wohngebäude sind in diesem Zeitraum nach den Daten der obersten Statistikbehörde um 64 Prozent gestiegen.
Mieteinnahmen und Gewinnbeteiligung: Von Know-How in der Objektverwaltung profitieren
Ein Weg um alle Vorteile des Urlaubsobjekts ohne allzu großen persönlichen Mehraufwand zu bündeln, ist der Erwerb einer hochwertigen Immobilie, die zugleich in ein passendes Betriebskonzept einer professionellen Betreibergesellschaft eingebunden ist. „Buy To use and Let“ heißt das Prinzip kurz.
Dabei kümmert sich ein Team von Experten aus Gastgewerbe und Hotellerie mit seinem Know-How um die Vermarktung, Vermietung und Unterhaltung des Objekts, wenn der Eigentümer selbst nicht vor Ort sein kann. Die Inhaber der so verwalteten Objekte können dank eines wohl kalkulierten touristischen Betriebskonzepts mit einer regelmäßigen monatlichen Miete und einer jährlichen Gewinnbeteiligung planen.
Das durch die Vermietung generierte passive Einkommen erleichtert im Fall der Fremdfinanzierung die Darlehensrückzahlung, ohne selbst gleich als Hausverwalter aktiv werden zu müssen und lässt den Traum vom schuldenfreien Eigenheim am Meer näher rücken.
Immobiliengestaltung und Nutzungskonzept aus einer Hand
Optimierte Assetverwaltung des Wohneigentums statt Leerstand – das ist die Maxime von den integrierten Immobilienkonzepten in den Ferienregionen. Und besonders viele von ihnen befinden sich am Meer. Einer Auswertung des Magazins Kommunal zufolge liegen allein sechs der zehn beliebtesten Urlaubsorte der Deutschen an der Ostsee. Die große Anziehungskraft der Küstenorte für Besucher aus ganz Deutschland ist einmalig. Wer mit einem stillvollen Interieur aus traditioneller Handwerkskunst, einer Sauna oder dem Zugang zu einem Schwimm- und Wellnessbereich etwas mehr bietet als die breite Masse, kann auch über die Sommermonate hinaus von der allgemeinen Attraktivität des Standortes profitieren. Zumal viele der beliebten Urlaubsziele am Meer heute mit einer gut ausgebauten Infrastruktur aufwarten können, die Anreise und Aufenthalt unkompliziert macht.
Ein versiertes Objektmanagement trägt dazu bei, dass Haus- und Wohnungseigentümer auch außerhalb der Saison ihr Objekt auslasten. Jährliche Renditen im mittleren, einstelligen Bereich und darüber sind erfahrungsgemäß möglich. Insbesondere in Zusammenarbeit mit Projektentwicklern, die bei der Gestaltung die Bedürfnisse des Eigentümers auf der einen und des Vermietungsgeschäfts auf der anderen Seite zusammen denken, entstehen Synergieeffekte für den küstenaffinen Anleger. Ihm wird nicht nur ein Wohnobjekt angeboten, sondern in einem Zug ein abgestimmtes Einrichtungs- und Betriebskonzept mitgeliefert. Ein rundes Projekt, in dem er sich in den vier Wänden selbst genauso wohl fühlen kann wie seine zukünftigen Urlaubsgäste.
Womit Top-Immobilien beim Weiterverkauf punkten
Und auch ein vorzeitiger Weiterverkauf ist bei der richtigen Einbettung des Vorhabens eine finanziell sinnvolle Option. Denn anders als bei einfachen Einzimmerwohnungen lassen sich mit Ferienimmobilien in prädestinierten A-Lagen kaufkräftige Zielgruppen leichter adressieren. Gerade im hochpreisigen Segment ab einer halben Million Euro ist nach einer verhältnismäßig kurzen zwischenzeitlichen Stagnation bereits wieder Bewegung in den Markt gekommen.
Das Geschäft mit den Top-Immobilien tendiert dazu, dank einer stärkeren Eigenfinanzierung auf der Käuferseite bereits vor dem breiten Markt wieder anzuziehen. Das Käuferklientel von Urlaubsimmobilien verfügt dabei erfahrungsgemäß über deutlich mehr Eigenkapital, als es bei Wohnimmobilien in A- und B-Städten der Fall ist. Preise um die 5.000 Euro pro Quadratmeter und mehr sind keine Seltenheit. Sie suchen praktisch nach Einkaufspreisen in dieser Flughöhe, weil damit ein denkbar hoher Standard an Lage, Gebäudezustand und Energieeffizienz verbunden wird.
Besonders beliebt: Objekte mit Meerblick und moderner, ästhetischer Ausstattung. Die beliebtesten Immobilien punkten außerdem mit einem energetisch modernen Gebäudebetrieb. Zusätzliche Features wie ein Concierge Service, eine hochwertige Gastronomie oder ein Wellnessbereich auf der gleichen Anlage bieten ein angenehmes Aufwärtspotential beim Kaufpreis. Allesamt sind dies wertbildende Faktoren, die die Ferienimmobilie lang- und mittelfristig zu einem lukrativen Geschäft machen.
Warum Ferienimmobilien im Bestand vor einer weiteren Aufwertungsspirale stehen
Auch die stetig steigende Nachfrage unterstützen die These, dass der attraktivste Teil des schon vorhandenen Bestands an Ferienimmobilien weiter aufgewertet wird. Selbst außerhalb der Hochsaisons sind Auslastungsquoten von 63 Prozent bis 76 Prozent keine Seltenheit. Investoren, die wirtschaftlich auf lange Sicht das Maximum aus dieser Assetklasse rausholen wollen, müssen gerade in dieser Phase des Jahres darauf hinarbeiten, eine stabile Auslastung zu gewährleisten. Ansonsten drohen Abschwünge bei der Rendite.
Gut beraten sind dabei diejenigen Interessenten, welche sich proaktiv mit der Lage des Objektes beschäftigten. Welche Museen und Spa-Angebote gibt es auch bei schlechtem Wetter? Welche touristischen Attraktionen bieten die jeweiligen Kommunen an, wenn der Himmel grau und die Temperaturen niedrig sind? Sind diese Fragen geklärt, können die nächsten Schritte mit deutlich mehr Optimismus angegangen werden.
Hinzukommt, dass auch unabhängig von der Konjunkturphase, die Gespräche mit den kleinen Kommunen an Nord- und Ostsee-Lagen ein relevanter Faktor sind. Skeptische Kommunen, die sich eher weniger als mehr Tourismus in ihrer Region wünschen, haben die Hebel in der Hand, um das mancherorts ohnehin schon rare Bauland weiter zu verknappen. In Kombination mit der Klärung obligatorischer bürokratischer Hindernisse im Zuge strengerer Klimaauflage, sind dies die relevantesten Punkte, die auf die Checkliste derjenigen Investoren gehören, die sich den Traum einer Ferienimmobilie verwirklichen wollen.
Die Wirtschaftsjuristin (LL.B) Kerstin Kage ist Vorständin der VENTIS Immobilien AG. Diese ist Teil der VENTIS Holding AG, ein Verbund von Gesellschaften, der sich auf die Entwicklung und Realisierung hochwertiger Immobilien in A-Lagen spezialisiert hat, die unter den Namen VENTIS Immobilien AG vermarktet werden. Als inhabergeführtes Unternehmen ist man seit über 30 Jahren erfolgreich in Berlin, an der Ostsee und weiteren Teilen Deutschlands tätig. Aktuell beschäftigt VENTIS rund 60 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
