307.000 m² angemietete Fläche an 163 Standorten von 95 Betreibern. Das sind die aktuellen Fakten per Ende Mai zum Berliner Markt für flexible Büroflächen[1]. Er ist der mit Abstand größte in Deutschland. Allein im Jahr 2019 werden insgesamt rund 60.000 m² in der Spreemetropole eröffnet. Größter Betreiber nach Fläche ist WeWork, der aktuell 47.000 m² zur Verfügung stellt, weitere 22.000 m² sind bereits angemietet, aber noch nicht startklar.
Die mit Abstand meisten Flächen, eröffnet und geplant, werden als Hybrid-Modelle betrieben. Sie sind eine Mischung aus Coworking und Business Center, verbinden also Arbeitsplätze in offenen Bereichen und in Privatbüros. 133.000 m² sind bereits eröffnet, weitere 99.000 m² sind angemietet und noch nicht eröffnet. Coworking und Business Center liegen Nase an Nase mit einer eröffneten Fläche von jeweils 33.000 m² und weiteren 4.000 m² geplanter Fläche.
Nur einige Zentren liegen in der Innenstadt
Die meisten Standorte flexibler Büroflächen befinden sich innerhalb des Berliner S-Bahnrings. „Es gibt einige Flex-Zentren wie Mitte, Potsdamer Platz oder der Kurfürstendamm. Reine Coworking-Betreiber siedeln sich auch gerne in Kreuzberg und Neukölln an“, so Helge Zahrnt, Director Research bei JLL.
Mit einem Durchschnittspreis von 170 Euro pro Monat kostet ein „Hot Desk“ in Berlin am wenigsten im Vergleich der sieben größten Städte Deutschlands. In München beispielsweise zahlen Nutzer im Schnitt 300 Euro, in Hamburg 210 Euro. „Hot Desk“ bedeutet, dass sich verschiedene Mitarbeiter zu unterschiedlichen Zeiten einen Büroarbeitsplatz teilen. Sie suchen sich bei Ankunft einfach einen freien Arbeitsplatz.
„Die hohe Anzahl an kleineren, in der Regel preisgünstigeren, Coworking Spaces in Berlin führt zu vergleichsweise geringeren Preisen als in den übrigen Märkten der Big 7. Außerdem ist bei einer so hohen Anzahl an Flexible Office Space-Standorten der Preiswettbewerb am stärksten“, so Zahrnt. Für einen „Fixed Desk“, also einen festen Platz in einem offenen Arbeitsbereich, zahlen Nutzer in Berlin im Schnitt 250 Euro pro Monat. Ein Arbeitsplatz im Privatbüro kostet 540 Euro.
Noch boomt Berlin
Aber können die Betreiber auch mit einer sinkenden Nachfrage umgehen? Gibt es noch Luft für weitere Preissenkungen? „Die Entwicklung der Nachfrage nach flexiblen Büroflächen könnte über den Zyklus hinweg durchaus abweichend vom Gesamtmarkt verlaufen. Flex Office-Betreiber könnten profitieren, wenn Unternehmen in der Krise Flexibilität höher bewerten als Kosteneinsparungen“, so Stephan Leimbach, Head of Office Leasing Germany bei JLL.
Gerade Berlin steht dann als „die“ Coworking-Stadt Deutschlands gut da. Leimbach: „Für internationale Betreiber ist Berlin meist der erste Standort für den Markteintritt. Allerdings macht es die geringe Verfügbarkeit schwierig, entsprechende Flächen zu finden. Das wird sich auch in schlechteren Zeiten nicht schlagartig ändern.“
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