Vorsichtiger geht da der Münchener Wettbewerber Real I.S. bei dem 226 Millionen Euro schweren Bayernfonds Deutschland 23 ans Werk, zu dem die Anleger 126 Millionen Euro beisteuern sollen. Das zur Sparkassen-Finanzgruppe gehörende Emissionshaus hat sich eine Platzierungsfrist bis Ende 2012 gesetzt, die erforderlichenfalls um drei Jahre verlängert werden kann, um sicherheitshalber doch nicht aus der abgegebenen Platzierungsgarantie in Anspruch genommen zu werden.
Fondsobjekt ist das Einkaufszentrum „Hamburger Meile“ in der Hansestadt, das der Shoppingcenter-Spezialist ECE im Jahr 2007 übernommen und nach Abschluss umfangreicher Revitalisierungsarbeiten im April 2010 wieder eröffnet hat. Die Einzelhandelsflächen umfassen etwa 150 Ladeneinheiten auf rund 37.100 Quadratmetern, hinzu kommen 9.700 Quadratmeter Lagerflächen. Den Vermietungsstand gibt Real I.S. mit mehr als 99 Prozent an, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge betrage 8,8 Jahre. Daneben gehört ein vollvermieteter Büroturm zu der Fondsimmobilie. 80 Prozent der 15.500 Quadratmeter großen Fläche nutzen Behörden der Stadt Hamburg, die restlichen Flächen sind an die dortige Sparkasse, die Sparda Bank und Arztpraxen vermietet. Real I.S. hat laut Prospektangaben 85 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft von der Voreigentümergemeinschaft aus den Unternehmensgruppen Bruhn und ECE erworben. Letztere bleibt zu 15 Prozent an dem Immobilienkomplex beteiligt, dessen Wert mit 253,4 Millionen Euro angesetzt ist. Daraus errechnet sich ein Einkaufsfaktor von 17,57. In München wertet man die Beteiligung der ECE als Beleg dafür, dass die Shoppingcenter-Betreiber von dem Konzept der „Hamburger Meile“ überzeugt sind, zumal sie weiterhin das Management der Einzelhandelsflächen übernehmen.
Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsführung der Real I.S., hat sich vorgenommen, zumindest 70 Prozent des Eigenkapitals bis Ende 2011 einzusammeln. „Angesichts der regen Nachfrage nur wenige Tage nach dem Vertriebsstart, die wir unter anderem an den Prospektabforderungen ablesen können, scheint mir das nicht zu weit gesteckt“, sagt Heibrock. „Viele Berater sind derzeit froh, ihren Kunden nicht zuletzt aus Gründen der Asset Allocation eine Alternative zu einem Büroimmobilienfonds anbieten zu können. Da bietet sich der Bereich Einzelhandel an, nicht zuletzt weil die Ausschüttungen nach Steuern meist rund ein Prozent höher sind als bei deutschen Büroimmobilienfonds.“ Die Fondskonzeptionäre seines Hauses stellen den Anlegern jährliche Ausschüttungen in Höhe von sechs Prozent der Einlage in Aussicht und prognostizieren einen Gesamtmittelrückfluss bis 2022 in Höhe von 166 Prozent nach Steuern.
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