Zum Vergleich: Signa kalkuliert in den ersten zehn Jahren jährlich 5,5 Prozent, ab 2021 sollen die Auszahlungen um 0,25 Prozent steigen. Bis zum Ende des Prognosezeitraums im Jahr 2026 sollen kumuliert rund 190 Prozent der Einlage an die Anleger ausbezahlt werden. Die Zeichner des DFH-Fonds sollen ebenfalls eine jährliche Ausschüttung von 5,5 Prozent erhalten, allerdings erst wenn das gemischt genutzte Objekt auch Mieteinnahmen bringt. Während der Bauphase wird die Einlage der Anleger mit 3,75 Prozent verzinst, für das Jahr 2011 zeitanteilig ab dem 1. Juli 2011. Über die prognostizierte Laufzeit bis zum Silvestertag 2024 stellt DFH den Anlegern Rückflüsse in Höhe von 172,5 Prozent vor Steuern in Aussicht.
„Wir haben uns vor Jahren dazu entschieden, wirkliche Core-Objekte anzubieten und eine fünfprozentige Ausschüttung salonfähig gemacht. Eine hochwertige Immobilie in bester Innenstadtlage, die vollständig und langfristig an einen bonitätsstarken Mieter vergeben ist, gibt es nun mal nicht zu einer Einkaufsrendite von sieben Prozent. Die aber ist mindestens erforderlich, um guten Gewissens Ausschüttungen an die Fondsanleger jenseits der sechs Prozent zu prognostizieren oder man muss auf B-Standorte ausweichen“, sagt DFH-Vorstand Ruhl.
Aus seiner Sicht wird das Thema Platzierungsgeschwindigkeit nach wie vor überwertet: „Die Branche muss da umdenken und lernen, dass ein Platzierungsverlauf von mehr als einem Jahr nicht bedeutet, dass die Qualität des Fonds schlecht ist. Durch die kurzen Kontingentierungen geraten die Vertriebspartner unter den Druck, schnell ihre Kunden anzusprechen und lassen dabei mitunter die notwendige Sorgfalt vermissen“, meint Ruhl.
Andererseits: Wenn es den Initiatoren gelingt, ihre großvolumigen Produkte zügig zu platzieren, könnte das diejenigen Banken positiv beeinflussen, die noch immer zögerlich Darlehen zur Eigenkapital-Zwischenfinanzierung bereitstellen. „Die Banken sind nach wie vor sehr restriktiv in der Kreditvergabe. Mir sind einige Projekte bekannt, die auch in den letzten Monaten noch an einer Finanzierung scheiterten“, berichtet Birgitt Bär, die das Produktmanagement bei BIT leitet.
Das Hamburger Emissionshaus Buss Capital bietet bisher ausschließlich Immobilienfonds mit vergleichsweise niedrigen Volumina an. „Wir fühlen uns mit überschaubaren Objektgrößen wohler, denn entscheidend ist letztlich nicht die Kaufgelegenheit heute, sondern die Phase, in der ein Mietvertrag ausläuft oder das Objekt veräußert werden soll. Die Verhandlungen der Anschlussvermietung oder des Verkaufs kann sich bei großen Projekten – je nach Lage – als äußerst schwierig darstellen. Die Anzahl der Verhandlungspartner verringert sich drastisch und in der Folge kann sich dadurch die eigene Verhandlungsposition verschlechtern“, sagt Peter Kallmeyer, der als Geschäftsführer die Immobiliensparte bei Buss Capital verantwortet. Daher ließen sich bei kleineren Objekten im Vergleich höhere Mieten und Veräußerungserlöse erzielen.
Beides sind die entscheidenden Kriterien dafür, dass die Prospektannahmen eintreffen und das Investment zum Erfolg führt. Naturgemäß sind alle Anbieter von der Drittverwendungsfähigkeit ihrer Single-Tenant-Gebäude überzeugt, gleichgültig ob die Weitervermietung oder -veräußerung ansteht. Beim künftigen Vodafone-Headquarter drängt sich eine Aufteilungsmöglichkeit aus architektonischen Gründen auf: Es besteht aus zwei Gebäuderiegeln und einem Büroturm. „Eine möglichst gute Drittverwendungsmöglichkeit war bereits bei der Ausschreibung des Campus-Projekts eine Bedingung. Die drei Gebäudeteile lassen sich grundbuchrechtlich getrennt voneinander erfassen und bewirtschaften. Alle Büroflächen sind in Einzeleinheiten einer Größe von 200 Quadratmeter aufwärts teilbar“, sagt DFH-Chef Ruhl.
Bei dem Kubus von Signa stellt sich die Ausgangslage anders dar. Eine Veräußerung in Scheibchen wäre für Vertriebsvorstand Wilke ohnehin keine Exit-Option. „The Cube“ kann ohne Umbaumaßnahmen auch kleinteilig vermietet werden. „Jedes Regelgeschoss kann in acht unabhängige Mieteinheiten mit eigenem WC-Kern und Kücheneinheit unterteilt werden“, sagt Wilke und sieht einer späteren Veräußerung gelassen entgegen: „Das Rhein-Main-Gebiet zeichnet sich durch hohe Liquidität im Immobilieninvestmentmarkt aus. Eindrucksvoll belegen dies die Transaktionen der letzten zwölf Monate, die sich zwischen 230 und 600 Millionen Euro pro Objekt bewegten.“ Ob das auch im Jahr 2026 noch so ist, wenn die Signa-Konzeptionäre den Exit angedacht haben, weiß niemand.
„Megadeals“ sucht auch der Kölner Initiator Jamestown abzuschließen – in den USA. In das Portfolio des Blind-Pool-Fonds können amerikanische Einzelhandels-, Büro- und Mietwohnobjekte aufgenommen werden. Zwischen 250 und 500 Millionen US-Dollar Eigenkapital exklusive Agio wollen die Rheinländer dafür einsammeln.
