Wohnimmobilienfonds bieten Privatanlegern eine Alternative zum eigenen Zinshaus. Ob Altbau, Projektentwicklung oder Pflegeheim – die Initiatoren buhlen mit unterschiedlichsten Konzepten um private Betongoldsucher.
Deutschland hat den attraktivsten Immobilienmarkt Europas. Das ist das Ergebnis einer Umfrage unter 362 Investoren, die das Beratungsunternehmen CBRE Group durchgeführt und auf der Immobilienmesse „Mipim“ in Cannes Mitte März 2013 vorgestellt hat. 35 Prozent der Befragten halten den deutschen Markt für den reizvollsten, der letztjährige Gewinner Großbritannien landete mit 24 Prozent auf Platz zwei. Dafür haben die Briten mit London den attraktivsten Immobilienstandort zu bieten. Dahinter kommen München und Berlin, gefolgt von Paris und Warschau. Ohne nach den einzelnen Nutzungsarten zu differenzieren, schafften es vier deutsche Städte unter die Top Ten: Hamburg belegt Platz sieben, Frankfurt kommt auf Platz acht.
Der Preis steigt stärker als die Miete
Die (Immobilien-)Wirtschaft hierzulande gilt bei großen und kleinen, heimischen und ausländischen Investoren als Fels in der Brandung. Angesichts steigender Preise in allen Lagen deutscher Metropolregionen rückt ein Segment wieder ins Blickfeld, das vor nicht allzu langer Zeit von institutionellen Anlegern als „langweilig“ belächelt wurde: die Wohnimmobilie. Angelockt von dem historisch günstigen Zinsniveau machen sich Privatanleger zunehmend auf die Suche nach einem Eigenheim oder einem Zinshaus. Bereits heute ist knapp die Hälfte des deutschen Privatvermögens in Immobilien investiert.
Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) besitzen die Bundesbürger Häuser und Eigentumswohnungen im Wert von fast sechs Billionen Euro – und damit mehr als doppelt so viel wie noch vor 20 Jahren. Die anhaltende Euro- und Schuldenkrise hat die Fangemeinde für Staatsanleihen sinken lassen. Sicherheitsorientierte Sparer finden kaum noch Anlagealternativen, die Erträge jenseits der Inflationsrate versprechen. Betongold bietet dagegen Wert- und Mietsteigerungspotenzial, verheißt Sicherheit im Alter und ist unabhängig von den Währungsschwankungen. Soweit die Theorie. In der Praxis gestaltet sich das Finden eines geeigneten Objekts in der gesuchten Lage meist sehr schwierig, in Großstädten nahezu aussichtslos. Denn die Nachfrage übersteigt dort bei Weitem das Angebot.
Zwar legt die Neubautätigkeit seit dem Jahr 2008 stetig zu, reicht jedoch nicht aus, um das Missverhältnis auszugleichen: Wurden seinerzeit 183.000 Baugenehmigungen erteilt, waren es im Jahr 2012 rund 239.500 und damit noch 4,8 Prozent mehr als in 2011, wie das Statistische Bundesamt mitteilt. Auch wenn die gefühlte Wahrnehmung anders ist – von einem Bauboom wie Mitte der 1990er-Jahre ist Deutschland noch weit entfernt. Laut Statistik der Wiesbadener Behörde wurden etwa im Jahr 1995 rund 639.000 neue Wohneinheiten genehmigt, im Jahr darauf waren es noch 576.000 bundesweit.
Privatanleger, die dennoch ein Objekt gefunden haben, können es sich oft nicht leisten: Eigentumswohnungen in Hamburg kosten heute durchschnittlich 50 Prozent mehr als im Jahr 2007, in Berlin lag die Preissteigerung im gleichen Zeitraum gar bei 73 Prozent. So jedenfalls eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). In mittleren Lagen der Ballungszentren legten die Kaufpreise im Schnitt um zehn Prozent pro Jahr zu. Michael Kiefer, der die Abteilung Immobilienbewertung bei Immobilienscout 24 leitet, erklärt: „Im November 2012 hatten wir erstmals seit Erstellung des Immobilienindexes IMX die Situation, dass die Angebotspreise bundesweit stärker stiegen als die Mieten.“
Nicht wenige Investoren stellen derzeit fest, dass die hohen Preise nicht nur den Vorteil der günstigen Hypothekenzinsen relativieren, sondern auch die Anfangsrenditen deutlich schmälern. Nach Abzug aller Erwerbskosten bleibt oft nur noch ein kleines Plus. Lässt die Zahlungsmoral der Mieter zu wünschen übrig, wird aus dem Zinshaus schnell ein nervenaufreibendes Zuschussgeschäft. Die indirekte Immobilienanlage bietet in dieser Hinsicht Vorteile: In der Regel streuen die Fonds die Investitionen auf mehrere Objekte, Mieter und Standorte. Um die Verwaltung, Instandhaltung und die Veräußerung kümmern sich professionelle Asset Manager.
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