Einmalanleger und Ansparer parallel anzusprechen hat sich auch die Project Investment Group aus dem benachbarten Bamberg auf die Fahnen geschrieben, wenngleich mit einem entgegengesetzten Investitionsansatz: Als Projektentwickler wollen sie die kurze und besonders renditestarke Phase am Anfang des Immobilienzyklus nutzen: Im Idealfall erwerben sie das Objekt vor dem ersten Spatenstich und veräußern es als ganzes oder in einzelnen Wohnungen vor dem Richtfest wieder – mit Gewinn versteht sich. Bei Sanierungsobjekten wird die Haltedauer ebenfalls möglichst auf ein Minimum reduziert.
Seit April 2012 sind der Ansparfonds Reale Werte 11 und das Beteiligungsangebot für Einmalzahler Reale Werte 12 am Markt. Beide Fonds werden jedoch nicht nur parallel vertrieben, sie investieren auch gemeinsam mit weiteren Vorgängerprodukten. Verbindlich festgelegtes Ziel ist es, in mindestens 15 Wohnimmobilien-Entwicklungen in den Metropolregionen Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München zu investieren. „Keine vier Wochen nach dem Vertriebsstart der aktuellen Fonds konnten wir bereits die ersten Investitionen tätigen. Beide Fonds sind auf dem besten Weg, die verpflichtend breite Streuung unseres Sicherheitskonzepts zu erfüllen. Für den Ansparfonds haben wir bereits 15,3 Millionen Euro eingeworben, im Fonds Nummer 12 beträgt der Platzierungsstand derzeit 31,2 Millionen Euro“, sagt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter und Gründer des Initiators.
Zu seiner Philosophie gehört es, kein Fremdkapital aufzunehmen. Das gilt sowohl für die Fonds- als auch die Objektebene. „Gerade in der aktuellen Marktsituation sind attraktive Objekte sehr gefragt und wir stehen beim Kauf oft mit anderen Interessenten im Wettbewerb. Durch die Eigenkapitalbasis können wir dem Verkäufer den schnellsten und sichersten Kapitalfluss bieten, was uns oft den Zuschlag beschert. Unsere Handwerker sehen dies ebenso, was dort bessere Konditionen zur Folge hat. Zudem sparen wir uns die Finanzierungsnebenkosten und bewahren unsere Anleger vor Zinsrisiken“, erläutert Dippold, dem seine Unabhängigkeit von Dritten wichtig ist. Jährliche Renditen zwischen sieben und zwölf Prozent ließen sich auch ohne Fremdkapitalhebel darstellen.
Neue Konkurrenz bekommen die Franken aus Hamburg: Die beiden jungen Emissionshäuser Deutsche Immobilien Invest (DII) und One Group starteten Mitte Januar 2013 den Vertrieb ihrer Projektentwicklungsfonds, die schwerpunktmäßig in Wohnimmobilien deutscher Großstädte investieren wollen, ohne Fremdkapital aufzunehmen. Wie die Initiatorenneu-linge mitteilen, kann jeder Fonds ein vertraglich angebundenes Startprojekt vorweisen: Im Fall des Metropolen Deutschland Fonds der DII handelt es sich um eine Anlage mit 65 Wohnungen, die ab dem zweiten Quartal 2013 im Hamburger Stadtteil Altona errichtet und nach der Entwicklungszeit von zwei Jahren veräußert werden sollen. „Die Preise für fertiggestellte Immobilien in Deutschlands Metropolen sind hoch, und wir gehen davon aus, dass diese in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Da wir als Verkäufer auftreten, können wir davon profitieren“, sagt Bert Manke, geschäftsführender Gesellschafter des Initiators, der ein Gesamtinvestitionsvolumen von 17,6 Millionen Euro geplant hat. Bei entsprechender Nachfrage kann es auf 25 Millionen Euro erweitert werden. Während des Prognosezeitraums bis Mitte 2019 sollen Anleger jährliche Auszahlungen von 9,1 Prozent der Einlage erhalten.
Wettbewerber One Group plant dagegen, das Agio am Ende der Laufzeit an seine Anleger verzinst zurückzuzahlen. „Wir verzichten zudem komplett auf Weichkosten. Hinzu kommen quartalsweise Auszahlungen, beginnend bereits ab Oktober dieses Jahres und eine kurze Laufzeit von nur drei Jahren“, erklärt Lahcen Knapp, Geschäftsführer der One Group, der bis Ende Juli 2013 zehn Millionen Euro für den Pro Real Deutschland Fonds 2 bei Anlegern einsammeln will. Diese können sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen und sollen mit einer Verzinsung von acht Prozent jährlich rechnen können.
Rendite mit Projekten entwickeln
Analog zum ersten Fonds der Serie werde sich die One Group ausschließlich als Co-Investor an bereits initiierten und genehmigungsfähigen Immobilienprojekten beteiligen – anfangs in München. Die Haltedauer beschränkt sich konzeptionsgemäß auf die reine Bauphase. Als Exit-Szenario sei nämlich nur die Veräußerung, nicht dagegen die Vermietung der Wohnungen vorgesehen.
Anders als Studentenapartments, die im Hebst 2011 als lukratives Nischenprodukt identifiziert wurden und seither von MPC Capital, Fondshaus Hamburg oder Hamburg Trust angeboten werden, haben Sozialimmobilien wie Seniorenwohnanlagen oder Pflegeheime seit Jahrzehnten Konjunktur. Häufig bauen sich großen Betreibergesellschaften wie Curanum, Marseille-Kliniken oder Maternus-Kliniken ihre Einrichtungen selbst.
Doch auch als Publikumsfondsobjekte eignen sie sich aus Sicht der Initiatoren, die eine Fülle von Argumenten nutzen können, um bei Privatanlegern und Vertriebspartnern zu punkten. Aufgrund der Überalterung der Gesellschaft in Deutschland ist davon auszugehen, dass die Zahl der Pflegebedürftigen steigt. In ihrem „Pflegeheim Rating Report“ geht das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung davon aus, dass sie von derzeit 2,4 Millionen Menschen auf 4,5 Millionen Pflegebedürftige im Jahr 2050 sukzessive zunimmt. Der Bedarf sei daher immens. Da sich die Betreibergesellschaften in der Regel verpflichten, das Objekt für einen Zeitraum von zumindest 20 Jahren zu pachten, könnten die Anleger mit stabilen Rückflüssen während ihrer Beteiligungsdauer rechnen. Die geplanten Fondslaufzeiten enden demgegenüber in den meisten Konzepten bereits nach 15 Jahren, sodass eine vollständig vermietete Immobilie angeboten wird, deren Verkaufsaussichten dementsprechend freundlich seien.
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