Der Markt für flexible Büroflächen wächst rasant. Aber kann mit dem Geschäftsmodell auch Geld verdient werden? Informationen zu diesen Betriebsinterna sind meist nicht öffentlich verfügbar. Einen ersten Anhaltspunkt liefert die sogenannte Revenue Rent Ratio, kurz RRR, die JLL im aktuellen Report „Flex Space goes beyond“ unter die Lupe genommen hat.
Berechnet wird diese Kennzahl aus dem Quotienten der jeweils größten Positionen auf der Einnahmen- und Ausgabenseite: den Einnahmen aus Mitgliedsbeiträgen und den Mietausgaben. Die RRR misst somit den Überschuss der Einnahmen aus den Mitgliedschaften über die Mietausgaben. Der Betrag, der den Wert 1 übersteigt, verbleibt als x-Faches der Mietkosten zur Deckung der weiteren Ausgaben. Je höher die RRR, desto rentabler also.
Sind flexible Flächen mit einer RRR von 2,7 rentabel?
Unter der Annahme der Vollvermietung der Standorte und auf Basis von Durchschnittswerten liegt die RRR über alle Big-7-Städte bei 2,7. Das bedeutet, nach Abzug der Mietausgaben liegt das 1,7-Fache für die Deckung weiterer Kosten zur Verfügung. Sind die flexiblen Flächen damit rentabel? Das lässt sich nur beantworten, wenn man den Anteil der Mieten an den Gesamtkosten kennt.
„Beträgt der Anteil der Mieten an den Gesamtkosten nur 30 Prozent, reicht das 1,7-Fache zur Deckung der Gesamtkosten nicht aus. Stellen die Mieten bei einer RRR von 2,7 aber 40 Prozent der Gesamtkosten, ist der Standort durchaus rentabel“, erklärt Helge Zahrnt, Director Research bei JLL Hamburg.
Hamburg an der Spitze, Frankfurt ist Schlusslicht
Hamburg hat unter den gegebenen Annahmen mit 3,0 die höchste RRR. Auf Platz 2 folgt Berlin, der mit Abstand größte Markt für flexible Büroflächen in Deutschland, zusammen mit Köln und Stuttgart. Alle drei Städte weisen eine RRR von 2,8 auf. Am Ende der Big-7-Rangliste liegt Frankfurt mit einer 2,3.
Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany, erklärt, woran das liegt: „Der aktuell hohe Wettbewerb führt in Frankfurt zu Rabatten und damit sinkenden Angebotspreisen. Gleichzeitig sind die Mieten vergleichsweise hoch.
„Rentabilität ist somit besser“
Bei entsprechender Auslastung und Kostenstruktur ist damit für einzelne Standorte zwar immer noch ein auskömmliches Ergebnis erzielbar, dennoch haben sich viele Betreiber mehr von Frankfurt erhofft.“ München habe zwar den zweitniedrigsten Wert unter den Big 7, weise bei vergleichbaren durchschnittlichen Mieten in Toplagen gegenüber Frankfurt aber eine bessere Auslastung und deutlich höhere Angebotspreise auf. Leimbach: „Die Rentabilität ist somit besser.“
Bei der Differenzierung nach den verschiedenen Klassifikationen zeigt sich, dass Coworking-Betreiber mit einer RRR von 3,6 den mit Abstand höchsten Wert aufweisen. „Dieser ergibt sich aus den relativ niedrigen Mietkosten, da häufig in Nebenlagen angemietet wird. Gleichzeitig zeigen sich hier die Grenzen der Kennzahl. Coworking ist personalintensiv, der Anteil der Personal- an den Gesamtkosten ist darum überdurchschnittlich hoch.
Das bedeutet, dass für viele Coworker selbst eine RRR von 3,6 nicht auskömmlich sein wird“, erklärt Leimbach. Die Kennzahl eigne sich somit außer für den Vergleich von Städten vor allem für den Vergleich innerhalb der drei Klassifikationsgruppen.
Break-Even-Belegungsquote liegt bei 55 bis 75 Prozent
„Letztlich ist die Kostenstruktur entscheidend. Für manche Betreiber ist eine RRR von 2,5 ein gutes Ergebnis, andere benötigen einen Wert von über 3,0, um rentabel zu sein“, so Zahrnt. Zudem steht und fällt die Rentabilität mit der Belegungsquote: Senkt man sie rechnerisch auf 37 Prozent, fällt die RRR auf 1.
Die Mitgliedsbeiträge decken dann gerade einmal die Miete, aber nicht mehr die weiteren Kosten. So ein Standort macht Verlust. Zahrnt: „Eine Break-Even-Belegungsquote liegt bei 55 bis 75 Prozent. Das entspricht einer RRR von 1,5 bis 2.“
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