Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, sichert sich im Idealfall stete Einnahmen. Auf der anderen Seite hat er in seiner neuen Rolle als Vermieter aber auch neue Pflichten. Die wichtigsten Aufgaben im Überblick.
Immobilien sind bei den Deutschen beliebter denn je. Als Eigenheim und Säule der Altersvorsorge sowieso. Doch weil die Zinsen nach wie vor auf niedrigem Stand verharren, liebäugeln auch immer mehr Menschen damit, sich noch eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, um es zu vermieten.
„In guter Lage beschert diese Investition dem Eigentümer konstante Einnahmen“, sagt Marc-Philipp Unger, Leiter Immobilien und Finanzierung beim Finanzdienstleister MLP.
Viele Ausgaben können steuerlich geltend gemacht werden
Außerdem können Vermieter viele ihrer Ausgaben steuerlich geltend machen, wie etwa: Abschreibungen auf Gebäude, Hypothekenzinsen, Handwerkerrechnungen, bestimmte Versicherungsbeiträge oder Hausverwaltungsgebühren. Auf alle Fälle hat der Eigentümer einen Wert, der sich später im besten Fall gut versilbern lässt oder ihm selbst als Alterswohnsitz dient.
Allerdings schlüpfen die Käufer damit auch in eine völlig neue Rolle. Sie sind auf einmal Vermieter. Und damit müssen sie auch eine Reihe neuer Pflichten erfüllen. Die wichtigsten sind:
Hausverwaltung
Alle Vermieterpflichten können die Eigentümer auch an eine Hausverwaltung übergeben. Allerdings ist die Auswahl dieser Fachkräfte nicht ganz einfach. Es gilt, sowohl die Sachkunde der Anbieter als auch die Preise gut zu vergleichen. Die Kosten, die die Dienstleister aufrufen, variieren sehr stark.
Für die Verwaltung von Mietshäusern müssen die Vermieter nach Auskünften des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) mit über 20 Euro netto pro Einheit und Monat rechnen. Manche stellen die Kosten auch als Prozentsatz von der Kaltmiete in Rechnung (bis zu sechs Prozent).
Heizung
Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April müssen Vermieter die Funktion der Heizung sicherstellen. Die Wohnung muss auf 20 Grad Celsius beheizt werden können.
Instandhaltung
Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung in Schuss bleibt, sie vertragsgemäß genutzt werden kann und keine Gefahren für den Mieter bestehen. Ausschlaggebend ist dabei der Zustand bei Abschluss des Mietvertrags.
Der Eigentümer muss also insbesondere Reparaturen aufgrund von Verschleiß in der Wohnung vornehmen – kaputte Wasserhähne, Rollläden, verkalkte Leitungen etc. Zu Modernisierungen ist der Vermieter nicht verpflichtet.
Nebenkostenabrechnung
Ist im Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter mindestens einmal im Jahr eine Aufstellung über die Betriebskosten machen und mit den geleisteten Vorauszahlungen abgleichen. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss das entsprechende Schreiben dem Mieter zugehen.
Schäden aufgrund von Baumängeln
Hier ist der Vermieter ebenfalls am Zug. Das betrifft auch Schimmel in der Wohnung – jedenfalls wenn dieser durch einen Schaden am Haus auftritt. Meint der Vermieter dagegen, dass der Schimmelbefall durch falsches Lüften oder mangelndes Heizen verursacht wurde, muss der Mieter ran. Allerdings nur wenn der Vermieter das beweisen kann.
Verkehrssicherungspflicht
Der Vermieter muss grundsätzlich für Sicherheit an und in seiner Immobilie sorgen. Rutscht etwa jemand auf dem eisglatten Grundstück aus oder verletzt sich, weil das Licht im Flur nicht funktioniert oder ein morscher Ast herabfällt, haftet in der Regel der Vermieter. Er kann seine Pflichten aber per Vertrag an eine Hausverwaltung, Familienangehörige oder die Mieter übertragen – z. B. Schnee schippen.
Vertrag
Im Internet gibt es zig Mustermietverträge. Doch Vorsicht: Weil die Rechtsprechung zum Mietrecht immer in Bewegung ist, muss man gut prüfen, ob das Formular wirklich auf dem neuesten Stand ist. Das ist zum Beispiel bei Exemplaren von Eigentümerverbänden wie Haus und Grund der Fall.
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