„Der Zugang zum privaten Anleger erfolgt bisher hauptsächlich über die Provisionsberatung. Auf absehbare Zeit und bei wachsender Bedeutung des REIT-Segments dürfte der indirekte Zugang zu Privatanlegern über provisionsträchtige Vehikel wie Immobilienaktienfonds oder ETFs einen höheren Anteil haben als der direkte Zugang oder der Zugang über Honorarberater“, glaubt Schaich.
Einen Grund nennt Professor Dr. Heinz Rehkugler von der Universität Freiburg, gleichzeitig Aufsichtsratsvorsitzender bei Fair Value: „Für Privatanleger dürfte die zutreffende Beurteilung und die gezielte Auswahl einzelner nationaler wie internationaler Titel große Schwierigkeiten bereiten. Daher sind sie bei einem Vehikel, das für breitere Streuung und damit für eine Reduktion unsystematischer Risiken sorgt, tendenziell besser aufgehoben.“
Auch die Größe des Zielunternehmens kann aus Anlegersicht durchaus eine Rolle spielen. „Bestimmte Größenordnungen sind hilfreich. Diese liegen für REITs eher bei einer Marktkapitalisierung von 500 Millionen Euro als im zweistelligen Millionenbereich“, sagt Alexander von Cramm, CFO des Vor-REITs Prime Office aus München.
Mrotzek schätzt die Bedeutung anderer Faktoren als wichtiger ein: „Die Größe der Gesellschaft ist nicht das entscheidende Kriterium, die Strategie, die Qualität des Portfolios sowie die Profitabilität müssen überzeugen.“ Dass sich Gut und Schlecht aus Sicht internationaler Investoren vielfach schon am klaren Geschäftsfokus scheidet, ist auch bei Experten wie Rehkugler unumstritten.
Für das kommende Jahr erwartet die Branche, dass den vagen Ankündigungen zum Thema REITs im Koalitionsvertrag auch Taten folgen werden. „Überflüssige Hemmschwellen für den deutschen Markt“ heißt es dort, „sollen abgebaut werden, ohne die schutzbedürftigen Interessen der Verbraucher zu vernachlässigen“. Die Justierung dürfte dieser Vorgabe entsprechend allerdings nicht gerade revolutionär ausfallen. „Eine Verlängerung der Exit-Tax könnte sich in einem stabileren konjunkturellen Umfeld als spürbarer Treiber herausstellen. Gleiches gilt, auch wenn der Sektor nicht Teil unserer Strategie ist, im Falle der Aufnahme der Wohnungs-REITs“, konkretisiert von Cramm.
Was bringen die Absichtserklärungen der Regierung?
Abhängig machen wolle man sich von externen Impulsen nicht. Vielmehr sehen sich die Protagonisten selbst in der Pflicht. „Die Regierung hat das Ihrige getan, indem sie das REIT-Gesetz eingeführt hat. Keiner kann erwarten, dass sie im Alleingang das Marktproblem löst. Kleine Veränderungen und Feineinstellungen sind noch erforderlich, jedoch nichts, was den REIT-Markt komplett umkrempeln würde. Erfolg oder Scheitern ist eindeutig die Sache der Branche“, so Olivier Elamine, CEO der Büroimmobilienspezialisten Alstria Office.
Rehkugler setzt auf einen Stimulus: „Die Zulassung von Wohnungs-REITs wäre vor allem ein wichtiges psychologisches Signal.“ Die Folgen jedoch relativiert er: „Wenn wir von ‚beflügeln‘ des Marktsegments reden, dann sollten wir realistischere Vorstellungen von dem erwartbaren Potenzial an reit-fähigen und -willigen Unternehmen entwickeln, als dies seinerzeit in völlig überzogener Weise der Fall war.“ Der Verband ZIA jedenfalls will sich im Zuge der Expertenanhörungen zum Wachstumsbeschleunigungsgesetz im Finanzausschuss des Bundestages zum Thema positionieren. Von Goldbeck erwartet konkrete Nachbesserungen in der zweiten Jahreshälfte 2010.
Mindestens ein G-REIT mehr in 2010
Was planen die Vor-REITs angesichts dieser Gemengelage? „Wir werden den REIT-Status Anfang nächsten Jahres rückwirkend zum 1. Januar 2010 erlangen. Die Gesellschaft hat den Vorteil der langjährigen Börsennotierung und kann damit diesen Schritt unabhängig vom Kapitalmarktumfeld gehen“, kündigt Hamborner-Vorstand Mrotzek an.
Von Cramm hingegen gibt sich abwartend: „Wir haben unsere IPO-Pläne seit 2007 nicht adacta gelegt, sondern stellen ab auf den Zeitpunkt, zu dem faire Bewertungen erzielbar sind. Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich in 2010 die gewünschte Konstellation ergeben kann.“ Ergo: Wenn das Umfeld stimmt, ist der Markt gefordert, den zündenden Funken selbst zu entfachen.
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