Die Karte wird regelmäßig zum Jahresanfang erscheinen und bietet Informationen über die Spitzenmieten und -renditen sowie ihre Veränderungsdynamik, kündigt Garbe an. Wesentliche Erkenntnisse der aktuellen Karte sind demnach: Insbesondere in Osteuropa, Italien und den nordischen Ländern bieten sich inzwischen attraktive Investmentopportunitäten. In ganz Europa befinden sich allein sechs von sieben Top-Logistikregionen in Deutschland. Unter den analysierten 123 europäischen Logistikmärkten weisen Berlin und München die niedrigsten Spitzenrenditen auf. Nur London inklusive Heathrow hat ähnliche Spitzenrenditen wie die deutschen Regionen.
Christopher Garbe, Geschäftsführender Gesellschafter von Garbe Industrial Real Estate, erläutert: „In Europa kommen immer mehr relevante Logistiklagen dazu. Dabei nähern sich die Niveaus der Spitzenrenditen, trotz der zunehmenden Anzahl und Differenzierung der Logistikmärkte, insgesamt an, insbesondere in Deutschland. Vor allem Regionen, die nicht zu den Kernmärkten gehören und deren Logistikmärkte sich sukzessiv etablieren, weisen Spitzenrenditen noch von bis zu sieben Prozent oder darüber aus.“ Christopher Garbe weiter: „Diese aufstrebenden Märkte sind zunehmend interessant für opportunistische Investitionen. Durch den schnell wachsenden Online-Handel in diesen Regionen gewinnen sie weiter an Bedeutung. Es ist sinnvoll, sich jetzt mit diesen Märkten zu beschäftigen.“
Rasante Renditekompression
Im europäischen Kontext ist den Angaben zufolge eine deutliche „Renditekompression“ erkennbar, bezogen auf die vergangenen fünf Jahre. Die Mietrenditen sind also deutlich gesunken beziehungsweise, anders herum gerechnet, die Kaufpreise in Relation zu Jahresmiete entsprechend gestiegen. In allen 123 untersuchten Logistikteilmärkten Europas war die Renditekompression im deutschen Magdeburg am stärksten ausgeprägt, auch, weil Magdeburg im Zentrum Deutschlands stark an Attraktivität zugelegt hat. Der Pandemie zum Trotz konnten auch das niederländische Eindhoven und das französische Lyon ihre Bedeutung als wesentliche europäische Logistikmärkte ausbauen und erlebten eine ausgeprägte Renditekompression.
Fünf von sieben europäischen Topregionen mit Spitzenmieten liegen nicht im Währungsraum des Euro. Dies liegt unter anderem daran, dass in Regionen wie Genf oder Oslo das Lohnniveau allgemein deutlich höher ist. Als Drehscheibe internationaler Logistik stellen London und der Teilmarkt London-Heathrow die höchsten aufgerufenen Spitzenmieten, da hier eine massive Nachfrage auf eine sehr geringe Flächen- bzw. Grundstücksverfügbarkeit mit hohen Preisen trifft. Durch den Brexit und die Corona-Pandemie wurde diese Entwicklung sogar noch verstärkt.
„Obwohl die Mietniveaus in Europa generell gestiegen sind, profitieren nicht alle Logistikregionen gleichermaßen. In vielen Regionen gibt es noch viel Nachholbedarf, was viele attraktive Investmentopportunitäten in Märkte wie Osteuropa, Italien und den nordischen Ländern mit sich bringt“, erläutert Tobias Kassner, Leiter Research bei Garbe Industrial Real Estate. „Bei der Betrachtung des durchschnittlichen Fünf-Jahres-Mietwachstums ragen eher europäische Logistikimmobilienmärkte der zweiten Reihe hervor. Gemessen am Mietwachstum ist die steigende Attraktivität der aufstrebende Märkte wie beispielsweise Budapest deutlich erkennbar. Im europäischen Logistikimmobilienkontext werden Osteuropa, Italien und die nordischen Länder künftig eine größere Rolle spielen.“
Knapp 30-fache Jahresmiete in Berlin und München
In Deutschland weist München durch den Flächenmangel und die konstant hohe Nachfrage die höchste Miete auf. Darauf folgen Stuttgart, Berlin und Frankfurt. Die deutschen Top-Standorte sind deutlich teurer als die Logistikimmobilienmärkte der zweiten oder dritten Reihe. Magdeburg, im Zentrum Deutschlands, hat deutlich aufgeholt. Die Stadt weist innerhalb der wichtigsten Logistikregionen Deutschlands bei sinkender Rendite die günstigste Spitzenmiete auf. Berlin und München erreichen eine Spitzen-Nettoanfangsrendite von 3,5 Prozent. Das entspricht einem Kaufpreis vom knapp 30-fachen der Jahresnettomiete.
„Während es in Deutschland zwischen 2009 und 2015 noch rund 27 Quartale brauchte, bis die Spitzenmieten in den Top-8-Logistikregionen um 20 Cent stiegen, so dauerte es bis zum nächsten 20-Cent-Sprung noch weitere elf Quartale. Aktuell sind es in Deutschland nur gerade einmal sechs Monate, bis die Spitzenmieten um 20 Cent zulegen“, so Christopher Garbe. „Dabei bieten insbesondere die östlichen deutschen Bundesländer aufgrund ihrer Flächen- und Arbeitskräfteverfügbarkeit, ihrer günstigen Lohnniveaus sowie ihrer Nähe zu etablierten Wirtschaftsstandorten attraktive Opportunitäten. Logistikimmobilienmärkte wie die Regionen um die Städte Berlin, Erfurt, Dresden, Leipzig oder Magdeburg gewinnen zu Recht an Aufmerksamkeit von Entwicklern und Investoren.“
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